Nie vždy je vlastník schopný zúčastniť sa osobne na schôdzi alebo písomnom hlasovaní. Dôvody môžu byť rôzne, pracovné, osobné, zdravotné. Napriek tomu existuje možnosť, ako svoje právo ovplyvniť výsledok rozhodovania, nepremrhá.
Riešenie bude vyžadovať rozhodnutie
Máme pre Vás odpovede na otázky
Máme pre Vás vzor splnomocnení
Všeobecne je úlohou splnomocnenia preukázať, že splnomocniteľ ( v prípade bytových domov vlastník ) a splnomocnenec ( iná osoba spôsobilá na právne úkony ) uzavreli medzi sebou dohodu o zastúpení. Na základe takejto listiny ( splnomocnenie ako listina vždy musí mať písomnú podobu ) splnomocniteľ súhlasí, aby splnomocnenec za neho v rámci uvedenej záležitosti konal, zastúpil ho. Splnomocnenie pre tento účel upravuje Občiansky zákonník v § 31 až § 33b. Existuje aj splnomocnenie podľa obchodného zákonníka, ale len na prokúru a to nie je témou pri bytových domoch.
§ 31 Občianskeho zákonníka
(1) Pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo právnickou osobou. Splnomocniteľ udelí za týmto účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v ktorom sa musí uviesť rozsah splnomocnencovho oprávnenia.
(2) Pri plnomocenstve udelenom právnickej osobe vzniká právo konať za splnomocniteľa štatutárnemu orgánu tejto osoby alebo osobe, ktorej tento orgán udelí plnomocenstvo.
(3) Plnomocenstvo možno udeliť aj niekoľkým splnomocnencom spoločne. Ak v plnomocenstve udelenom niekoľkým splnomocnencom nie je určené inak, musia konať všetci spoločne.
(4) Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomne sa musí plnomocenstvo udeliť aj vtedy, ak sa netýka len určitého právneho úkonu.
§ 32 Občianskeho zákonníka
(1) Ak z právneho úkonu nevyplýva, že niekto koná za niekoho iného, platí, že koná vo vlastnom mene.
(2) Ak splnomocnenec koná v mene splnomocniteľa v medziach oprávnenia zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo splnomocniteľovi. Pokyny dané splnomocnencovi, ktoré nevyplývajú z plnomocenstva, nemajú vplyv na právne účinky konania, ibaže by boli známe osobám, voči ktorým splnomocnenec konal.
(3) Ak je splnomocniteľ dobromyseľný alebo ak vedel alebo musel vedieť o určitej okolnosti, prihliada sa na to aj u splnomocnenca, ibaže ide o okolnosti, o ktorých sa splnomocnenec dozvedel pred udelením plnomocenstva. Splnomocniteľ, ktorý nie je dobromyseľný, sa nemôže dovolávať dobromyseľnosti splnomocnenca.
§ 33 Občianskeho zákonníka
(1) Ak splnomocnenec prekročil svoje oprávnenie vyplývajúce z plnomocenstva, je splnomocniteľ viazaný, len pokiaľ toto prekročenie schválil. Ak však splnomocniteľ neoznámi osobe, s ktorou splnomocnenec konal, svoj nesúhlas bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o prekročení oprávnenia dozvedel, platí, že prekročenie schválil.
(2) Ak splnomocnenec pri konaní prekročil svoje oprávnenie konať za splnomocniteľa alebo ak niekto koná za iného bez plnomocenstva, je z tohto konania zaviazaný sám, ibaže ten, za koho sa konalo, právny úkon dodatočne bez zbytočného odkladu schváli. Ak splnomocniteľ neschváli prekročenie plnomocenstva alebo konanie bez plnomocenstva, môže osoba, s ktorou sa konalo, od splnomocnenca požadovať buď splnenie záväzku, alebo náhradu škody spôsobenej jeho konaním.
(3) Ustanovenie odseku 2 neplatí, ak osoba, s ktorou sa konalo, o nedostatku plnomocenstva vedela.
§ 33a Občianskeho zákonníka
(1) Splnomocnenec je oprávnený udeliť plnomocenstvo inej osobe, aby namiesto neho konala za splnomocniteľa,
a) ak je výslovne oprávnený podľa plnomocenstva udeliť plnomocenstvo inej osobe,
b) ak je splnomocnencom právnická osoba.
(2) Z právnych úkonov ďalšieho splnomocnenca je zaviazaný priamo splnomocniteľ.
§ 33b Občianskeho zákonníka
(1) Plnomocenstvo zanikne
a) vykonaním úkonu, na ktorý bolo obmedzené,
b) ak ho splnomocniteľ odvolal,
c) ak ho vypovedal splnomocnenec,
d) ak splnomocnenec zomrie.
(2) Plnomocenstvo zaniká smrťou splnomocniteľa, ak z jeho obsahu nevyplýva niečo iné. Zánikom právnickej osoby, ktorá je splnomocnencom alebo splnomocniteľom, zaniká plnomocenstvo len vtedy, ak jej práva a záväzky neprechádzajú na inú osobu.
(3) Splnomocniteľ sa nemôže platne vzdať práva plnomocenstvo kedykoľvek odvolať.
(4) Dokiaľ odvolanie plnomocenstva nie je splnomocnencovi známe, majú jeho právne úkony účinky, ako keby plnomocenstvo ešte trvalo. Na toto ustanovenie sa však nemôže odvolávať ten, kto o odvolaní plnomocenstva vedel alebo musel vedieť.
(5) Ak splnomocniteľ oznámil inej osobe, že udelil plnomocenstvo splnomocnencovi na určité úkony, môže sa voči nemu dovolávať odvolania plnomocenstva, len ak jej toto odvolanie oznámil pred konaním splnomocnenca, alebo keď táto osoba v čase konania splnomocnenca o tomto odvolaní vedela.
(6) Ak splnomocniteľ zomrie alebo ak splnomocnenec vypovie plnomocenstvo, je splnomocnenec povinný urobiť ešte všetko, čo neznesie odklad, aby splnomocniteľ alebo jeho právny nástupca neutrpel ujmu na svojich právach. Úkony takto urobené majú rovnaké právne účinky, ako keby zastúpenie ešte trvalo, pokiaľ neodporujú tomu, čo zariadil splnomocniteľ alebo jeho právni nástupcovia.
Zákon o bytoch však splnomocnenie a celkovo zastúpenie vlastníka ešte ďalej upravuje. Fakticky upravuje §14 ods. 4) všeobecné pravidlá nasledovne :
1. vyžaduje striktne písomnú formu,
2. podpis splnomocniteľa musí byť úradne overený,
3. predpokladá zastupovanie pri hlasovaní, kedy zároveň musí byť uvedené aj ako má splnomocnenec hlasovať v konkrétnych otázkach (špeciálne splnomocnenie),
4. ukladá rozšírenie splnomocnenia na iné úkony ako hlasovanie na splnomocnenie na celý rozsah práv vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome (generálne splnomocnenie),
5. zakazuje udelenie plnej moci kandidátovi na volenú funkciu v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov,
6. zakazuje udelenie plnej moci funkcionárovi spoločenstva a zástupcovi vlastníkov na hlasovanie o ich dovolaní,
7. zakazuje udelenie plnej moci správcovi.
Typovo teda poznáme splnomocnenie špeciálne a splnomocnenie generálne. Vzory oboch typov nájdete na konci článku.
Prečo je špeciálne splnomocnenie problematické?
Hlasovanie sa pri bytových domoch vykonáva formou písomného hlasovania, alebo hlasovania na schôdzi vlastníkov. Pri písomnom hlasovaní sú vopred známe otázky, ich presné znenie, a nie je možné aby dodatočne vznikli v rámci tohto hlasovania čiastkové otázky. V takom prípade je jednoduché špeciálne splnomocnenie vystaviť aj s príkazom, ako na konkrétne otázky hlasovať. Pre prípad písomného hlasovania je špeciálne splnomocnenie vhodné. Čo však na schôdzi alebo zhromaždení? V programe chôdze sú len málokedy uvedené presné otázky. Je ešte celkom jednoduchú udeliť špeciálnu plnú moc a s príkazom na bod programu napríklad „Zimná údržba – nákup novej snežnej frézy“, kedy aj príkaz môže byť jednoznačne áno alebo jednoznačne nie. Ak však program schôdze znie napríklad „Zimná údržba – nákup materiálu“, je pomerne problematické určiť ako má splnomocnenec hlasovať, ak vlastne vzniknú čiastkové otázky typu „kúpiť lopatu“ a „kúpiť frézu“ prípadne „nekúpiť nič a zadať službu externej firme“. Dá sa samozrejme absurdne prikázať na každú otázku aj dielčiu odpovedať áno ( alebo nie ) avšak v takomto prípade by vlastne splnomocnenec hlasoval nelogicky za nákup materiálu ale aj zverenie služby externému dodávateľovi. Tiež príkaz hlasovať podľa svojho svedomia a vedomia je len obchádzaním účelu zákona, kedy zákonodarca podľa nášho názoru sledoval cieľ prísne vyhraniť čo a ako splnomocnenec za splnomocniteľa vykoná. Ak zastúpenie vyžaduje vôľu a rozhodovanie ad hoc, na uvedený účel slúži generálne splnomocnenie.
Ak teda splnomocňujete nie koho na zastupovanie na schôdzi, použite generálne splnomocnenie.
1. Vopred neviete koho schôdza navrhne na predsedajúceho, overovateľa a zapisovateľa a o týchto otázkach by na základe špeciálnej plnej moci nemohol hlasovať.
2. Vopred neviete, či sa nebude meniť program schôdze čo do poradia alebo vypustenia bodov.
3. Vopred neviete, či a aké čiastkové otázky vzniknú.
V uvedených prípadoch by splnomocnenec na základe špeciálnej plnej moci nemohol hlasovať. Rovnako by sa nemohol vyjadrovať napríklad k nominácii splnomocniteľa do volenej funkcie prípadne k návrhu na jeho odvolanie. Nevýhodou špeciálnej plnej moci môže byť aj časové obmedzenie, keďže o otázkach sa spravidla hlasuje na konkrétnej schôdzi či v konkrétnom hlasovaní a teda je potrebné ho znovu a znovu udeliť.
Prečo sa netreba báť generálnej plnej moci na celý rozsah práv vlastníka?
V praxi sa často objavuje obava na zneužitie generálnej plnej moci napríklad na ručenie alebo nebodaj predaj bytu. Samozrejme aj na uvedené úkony existuje možnosť splnomocniť niekoho iného, pri správe bytov sa však bavíme o splnomocnení, ktoré je regulované zákonom o bytoch a generálne splnomocnenie v tomto kontexte (uvidíte vo vzore na konci článku) oprávňuje splnomocnenca na práva a povinnosti zo zákona o bytoch, nie na úplne všetky práva a povinnosti a teda aj majetkové, tak ako ich umožňuje udeliť Občiansky zákonník.
Môže byť na schôdzi aj vlastník aj splnomocnenec naraz?
Je to absurdná situácia, ale stáva sa. Žiadny zákon takúto situáciu nerieši, preto je k tejto otázke potrebné pristupovať na základe Ústavných princípov. Jedným z nich je, že čo občanovi zákonom nie je zakázané, je dovolené. Teda aj takáto absurdná situácia je prípustná. Obdobne platí, ak splnomocniteľ vlastní viac ako jeden priestor a teda disponuje viac ako jedným hlasom. Vtedy môže splnomocniteľ hlasovať za jeden priestor a splnomocnenec za druhý priestor.
POZOR! bez úradného overenie podpisu splnomocniteľa je splnomocnenie neplatné, podpis splnomocnenca sa neoveruje.
AUTOR
