Cieľom tejto knihy je poskytnúť komplexný, podrobný a zároveň prakticky využiteľný pohľad na problematiku výkonu správy bytových domov, ktorý zohľadňuje nielen aktuálne znenie zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch, ale aj jeho aplikáciu v reálnej praxi, doplnenú o judikatúru a skúsenosti získané prostredníctvom rozhodnutí Slovenskej obchodnej inšpekcie a súdnej praxe.
Počas viac ako roka, počas ktorého bola táto publikácia postupne spracovávaná, autor venoval stovky hodín analýze právnych predpisov, zhodnoteniu najnovšej judikatúry a interpretácii rozhodnutí orgánov dozoru, aby výsledný text spĺňal náročné kritériá odbornej presnosti, praktickej použiteľnosti a zároveň bol zrozumiteľný aj pre menej skúsených správcov bez nutnosti poznať právo a vedieť si vykladať a správne aplikovať jeho ustanovenia.
Táto kniha sa odlišuje od doterajších publikácií tým, že nejde len o teoretický výklad právnych predpisov, ale kombinuje niekoľko kľúčových prístupov. Systematický komentár k ustanoveniam zákona, ktoré sú v knihe citované, prehľad relevantnej judikatúry a analytický pohľad na rozhodnutia Slovenskej obchodnej inšpekcie, ktoré odhaľujú bežné chyby vo výkone správy a poskytujú praktické návody na ich predchádzanie. Práve tento prístup umožňuje čitateľovi získať nielen právnu istotu, ale aj účinný nástroj na riadne a profesionálne plnenie povinností, vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy.
Pre odbornú verejnosť predstavuje táto publikácia jedinečný nástroj, ktorý umožňuje rýchlu orientáciu v komplikovaných situáciách pri výkone správy bytových domov, porovnanie jednotlivých právnych názorov, identifikáciu sporných oblastí a ich praktické riešenie. Využitie komentárov k judikatúre a analýza rozhodnutí Slovenskej obchodnej inšpekcie poskytuje správcovi konkrétne argumenty pre rozhodovanie a uplatňovanie práv.
Pre laickú verejnosť, najmä pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov, kniha slúži ako návod na argumentáciu správcu voči vlastníkom, ktorý umožňuje pochopiť význam jednotlivých ustanovení zákona, zodpovednosť správcu, možnosti kontroly jeho činnosti a mechanizmy ochrany práv, pričom je text spracovaný tak, aby nevyžadoval hlboké právne vzdelanie, no zároveň zachoval odbornú presnosť.
Význam knihy spočíva aj v jej inovatívnom prístupe k zrozumiteľnému a súčasne presnému zhrnutiu právnych pravidiel a praktických postupov, ktoré sú v každodennej správe bytových domov rozhodujúce. Ide o prvú a jedinú publikáciu svojho druhu na slovenskom trhu, ktorá poskytuje súčasne zmluvný a zákonný pohľad, ako aj pohľad súdnej a verejnej moci, na problematiku, čo umožňuje jej čitateľovi nielen chápať platné právne predpisy, ale aj efektívne ich aplikovať, predchádzať sporom a zabezpečiť riadne hospodárenie a výkon správy domov.
Účelom knihy je poskytovať praktický návod a právny rámec pre správcu bytového domu, aby činnosť správcu bola v súlade s právnymi predpismi, efektívna, čím sa znižuje riziko pochybení a zvyšuje sa dôvera medzi správcami a vlastníkmi. Kniha zároveň poskytuje návod na vytvorenie obsiahlej, funkčnej, zmluvy o výkone správy, ktorá reflektuje moderné princípy správy a zároveň v maximálnej možnej miere chráni správcov.
Na záver možno konštatovať, že kniha umožňuje komplexný pohľad na výkon správy bytových domov, spojenie teóriu s praxou a poskytuje čitateľovi nástroje na orientáciu, rozhodovanie a prevenciu v oblasti výkonu správy. Jej jedinečnosť spočíva v spojení obsahu, čo vytvára súbor informácií a odporúčaní, ktorý doposiaľ na slovenskom trhu chýbal. Publikácia sa tak stáva referenčným dielom, na ktoré sa budú môcť odvolávať správcovia, vlastníci aj odborná verejnosť pri riešení každodenných otázok spojených s výkonom správy.
Pre úplnosť a praktické využitie je v publikácie, priebežne vždy v jednotlivých kapitolách, navrhnutý vzor paragrafového znenia zmluvy o výkone správy, ktorý integruje kľúčové princípy, povinnosti a oprávnenia správcov a vlastníkov, obsahuje odkazy na aktuálne platnú judikatúru a rozhodnutia a poskytuje tak konkrétny základ pre tvorbu zmlúv, ktoré sú súladné s právnymi predpismi, prakticky využiteľné a bezpečné z pohľadu právnej istoty. V publikácii je možné nájsť vzor paragrafového znenia A, ktorý je spravidla veľmi štíhly a minimalizuje citácie predpisov a práva a povinnosti zmluvných strán rieši iba v základnom rozsahu. Vzor paragrafového znenia B je naopak pomerne objemný, snaží sa obsiahnuť všetky možné vzťahy a situácie a tiež prináša nové myšlienky a postupy.
Kniha preto predstavuje praktický, odborný a nevyhnutný nástroj pre všetkých, ktorí sa aktívne podieľajú na správe bytových domov, a svojím spôsobom zavádza nový štandard pre zrozumiteľnosť, dostupnosť a aplikovateľnosť odborných informácií v oblasti správy bytových domov.
Konečné znenie zmluvy, ako aj aplikácia obsahu tejto knihy, nepredstavuje absolútne riešenie. Častá zmena rozhodnutí súdu, ako aj orgánov verejnej moci, rovnako zmena právnych predpisov, vytvárajú situáciu, kedy ani takto obsiahla publikácia nemôže poskytnúť správcom absolútnu istotu, že obsiahnuté postupy, informácie a návrhy ostanú v čase absolútne správne a preto autor nezodpovedá za škody, spôsobené aplikáciou obsahu tejto publikácie.
Obsah:
- Úvod
- Spotrebiteľský charakter
- Potreba zmluvy o výkone správy
- Vznik a zánik zmluvy
- Teória obsahu zmlúv
- Zmluvné strany
- Preambula a jej význam ( slávnostný charakter ) a vyhlásenia zmluvných strán
- Predmet zmluvy
- Práva a povinnosti správcu
- Práva a povinnosti vlastníkov
- Vytknutie vady a ochrana spotrebiteľa
- Spracúvanie osobných údajov
- Prístup k dokumentácii domu na požiadanie a digitalizácia
- Rozsah správy
- Rozsah a obsah správy o činnosti správcu (vrátane úverových účtov)
- Rozsah a obsah návrhu plánu opráv
- Komunikácia, doručovanie a predkladanie, spôsoby obvyklé
- Zálohový predpis a vyúčtovanie vrátane spôsobov rozpočítavania
- Fond opráv, jeho tvorba, čerpanie a kontrola
- Dispozičné oprávnenia správcu a vlastníkov vrátane havarijných stavov a vzdialenej autorizácie platieb, definovať čo presne je bežná údržba a opravy menšieho rozsahu s ohľadom na kapitolu rozsah správy
- Zástupca vlastníkov, rozsah mandátu, jeho vznik, zmena a zánik, odmeny, nemá mandát na distribúciu toho čo správca predkladá napr. správu o činnosti, pozri str. 185 v judikátoch, nezabudni na oprávnenie schvaľovať správcovi platby, prvý výber dodávateľov a poistenia
- Hlasovanie a kontrola činnosti správcu
- Zabezpečovanie dodávateľov, obstarávanie a ich výber
- Vymáhanie pohľadávok
- Plnomocenstvo na zastupovanie
- Odmena za výkon správy, zásady určenia, doložky
- Domový poriadok a generálne súhlasy
- Sankcie
- Záverečné ustanovenia
- Cenník správcu
- Záver
Úryvok z knihy
Sankcia za nepredloženie správy o činnosti
Ako je uvedené v citácii § 8b ods. 4 BytZ vyššie, aktuálny správca môže byť za nepredloženie správy o činnosti sankcionovaný zo strany vlastníkov vo forme straty nároku na odmenu za správu. K forme a spôsobe predloženia správy o činnosti sa vyjadroval aj Krajský súd v Košiciach (sp. Zn. 8S 97/2018)a to v rozsahu, že bez ohľadu na neurčitosť úpravy podmienok predkladania správy o činnosti je potrebné zvoliť takú formu, aby správa bola predložená všetkým vlastníkom a teda napríklad len prečítanie na schôdzi, kde nie je 100%-ná účasť všetkých vlastníkov, je nepostačujúca.
Správny súd v konaní dospel k záveru, že pre vyvodenie zodpovednosti voči žalobcovi za správny delikt podľa § 24 ods. 1 zákon boli splnené všetky zákonné podmienky. Žalobca porušil ustanovenie § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tým, že ako správca v termíne do 31. mája nasledujúceho roka nepredložil vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok. S obsahom svojej správy ústne oboznámil vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na ulici Čárskeho 2, 4, 6, 8 v Košiciach (z celkového počtu 72 vlastníkov bytov a nebytových priestorov bolo prítomných na schôdzi 24 vlastníkov), ale vo vzťahu k ostatným na schôdzi neprítomným vlastníkom bytov a nebytových priestorov nepreukázal splnenie tejto zákonnej povinnosti. Za jej splnenie nemožno považovať odovzdanie vyhotovení správy o činnosti správcu zástupcom vlastníkov za situácie, že správa o činnosti správcu nebola preukázateľne doručená ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Žalobca ako správca sa nemohol zbaviť tejto zákonnej povinnosti iba odovzdaním potrebného počtu vyhotovení správ o svojej činnosti zvoleným zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
za nepredloženie správy o činnosti udelila na základe rozhodnutia číslo P/0027/06/2024 z 15.7.2024 pokutu 500,- EUR.
Kontrolovaný subjekt za rok 2021 vyúčtoval Ing. B. a Z.Č. 180,- EUR a za rok 2022 rovnako po 180,- EUR, avšak v rozpore s § 8a ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov t.j. neoprávnene vzhľadom k tomu, že za roky 2021 a 2022 nepredložil vlastníkom správu podľa § 8a) ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
AUTOR
