V bytových domoch je pomerne bežnou súčasťou aj garážové státie, ktoré je súčasťou priestoru, nazvaného a zapísaného ako garáž. Ten, kto státie nadobudol často podlieha mylnej predstave, že svoje státie vlastní, avšak pravda je taká, že je podielovým spoluvlastníkom garáže ako celku a k svojmu státiu má len výhradné užívacie právo.
Aktualizované 11.4.2026
Dôsledkom takéhoto spoluvlastníctva je však existencia predkupného práva podľa § 140 OZ, podľa ktorého, citujeme:
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka.
Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ ten, kto nadobudol garážové státie, nie je jeho výlučný vlastník, ale zákon mu priznáva len výlučné užívacie právo, prislúchajúce jeho podielu spoluvlastníka garáže. Ak sa rozhodne svoj podiel a užívacie právo previesť, je povinný umožniť ostatným spoluvlastníkom uplatniť si predkupné právo na jeho podiel s výnimkou:
- ak ho prevádza na blízku osobu,
- ak ho prevádza spolu s bytom, alebo nebytovým priestorom v dome.
Povinnosť ponúknuť podiel
Ak si teda vlastník státia (v skutočnosti podielový spoluvlastník garáže) nájde záujemcu o kúpu, získa od neho podmienky pre prevod, je povinný ponúknuť tento podiel všetkým ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých bol ponúknutý potenciálnemu kupujúcemu. Ponuka musí obsahovať špecifikáciu nehnuteľnosti, cenu a ďalšie relevantné podmienky predaja. Vzor ponuky podielu si môžete stiahnuť nižšie. Nižšie nájdete aj ponuku na odkúpenie podielu zo strany záujemcu.
Aby bol návrh na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu doručený v súlade so zákonným postupom a minimalizovalo sa riziko budúcich sporov, je dôležité zvoliť formu písomného oznámenia všetkým spoluvlastníkom. Odporúča sa návrh doručiť doporučenou poštou s doručenkou, prípadne osobne voči podpisu.
Zánik predkupného práva
Predkupné právo môže aj zaniknúť a to v prípade, ak bola riadne vykonaná ponuka a nebola najneskôr v zákonnej lehote prijatá.
Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok, ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.
Predkupné právo však môže zaniknúť aj vtedy, ak záujemca nemôže splniť aj ostatné podmienky kúpy popri cene.
Kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.
Ak predkupné právo zanikne, nezaniká v každom smere, ale len vo vzťahu ku konkrétnemu prevodu. Platí teda, že po prevode spoluvlastníckeho podielu sa predkupné právo obnovuje voči nadobúdateľovi, ak by ten svoj podiel v budúcnosti chcel predať. Dôležitou skutočnosťou tiež je, že každému spoluvlastníkovi plynie lehota na prijatie ponuky osobitne a to od momentu prevzatia ponuky, alebo fikcie doručenia, ktorou je márne uplynutie úložnej lehoty na pošte.
Čo ak dostanete lepšiu ponuku
Zaujímavou situáciou je, ak podielový spoluvlastník počas obdobia od ponuky do povinnosti prijať ponuku (2 mesiace), dostane lepšiu ponuku. V takom prípade je dôležitý moment, ktorým prichádza k prijatiu ponuky. Ten sa môže odvíjať od zvyklosti, alebo podmienky v ponuke. Je možné dohodnúť, že pod akceptáciou ponuky sa rozumie buď podpísanie kúpnej zmluvy, alebo vyplatenie kúpnej ceny. V praxi by to znamenalo, že ak je aj podpísaná kúpna zmluva v dvojmesačnej lehote, ale v ponuke bolo uvedené, že za akceptáciu ponuky sa považuje až zaplatenie kúpnej ceny a k tomu nedošlo do uplynutia dvojmesačnej lehoty, má sa za to, že ponuka nebola prijatá. Prijať vyššiu ponuku môže podielový spoluvlastník až v čase, kedy predkupné právo zaniklo.
Upretie predkupného práva
Ak sa podielový spoluvlastník rozhodne uprieť ostatným spoluvlastníkom predkupné právo, môže to znamenať niekoľko dôsledkov. Porušenie neznamená automatickú neplatnosť právneho úkonu, ale môže viesť k žalobnému návrhu. Dotknutí spoluvlastníci majú právo požadovať zachovanie ich predkupného práva využitím súdnej ochrany. Môžu si zvoliť:
- požiadať o predaj veci za rovnakých podmienok,
- žiadať, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa,
- zachovať si predkupné právo voči nadobúdateľovi.
Upretím predkupného nemožno chápať situáciu, kedy podielový spoluvlastník nakoniec svoj podiel neprevedie nikomu. Nie je však jasné, po akej dobe by k predaj mohlo prísť, aby neznamenalo porušenie predkupného práva. Preto treba záujem predať svoj podiel zodpovedne zvážiť a ak už podielový spoluvlastník ponúkne odpredaj ostatným spoluvlastníkom, mal by predaj uskutočniť, alebo by od ustúpenia od záujmu predať svoj podiel a opätovnej snahy ho predať mala ubehnúť naozaj významná doba a mala by byť ostatným spoluvlastníkom opätovne zaslaná ponuka.
V tejto veci je zaujímavým rozhodnutie Okresného súdu Trnava sp. Zn. 11C/8/2025 zo dňa 7.10.2025, podľa ktorého je potrebné vyčkať na uplynutie lehoty na prijatie ponuky.
Povinný z predkupného práva musí vyčkať, kým márne uplynie lehota v ponuke alebo minimálne lehota uvedená v § 605 OZ, v ktorej oprávnený spoluvlastník môže ponuku prijať, pretože aj nevyčkanie uplynutia zákonnej 2-mesačnej lehoty uvedenej v ustanovení § 605 OZ sa považuje za porušenie predkupného práva.
Ďalším zaujímavým rozhodnutím je rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. Zn. 1Cdo/112/2024 zo dňa 28.1.2026, podľa ktorého ak skutočné podmienky predaja tretej osobe sú priaznivejšie pre kupujúceho ako tie, ktoré boli uvedené v ponuke, ide o porušenie predkupného práva.
Na dovolanie žalobkyne Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „dovolací súd“) uznesením z 13. júla 2022 sp. zn. 1Cdo/70/2020 uvedený rozsudok odvolacieho súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie, čo odôvodnil tým, že konanie pred odvolacím súdom bolo postihnuté vadou zmätočnosti spočívajúcou v nepreskúmateľnosti rozhodnutia odvolacieho súdu. Nepreskúmateľnosť spočívala predovšetkým v tom, že odvolací súd sa v odôvodnení svojho rozhodnutia nezaoberal odvolacou argumentáciou dovolateľky ohľadne rovnakosti podmienok v rámci výkonu predkupného práva, resp. bližšie nezdôvodnil opakovanie/neopakovanie ponuky na uplatňovanie predkupného práva z dôvodu zmeny podmienok predaja spoluvlastníckeho podielu. Oba konajúce súdy nižších inštancií konštatovali, že zánik záväzku so STEFE ECB, s.r.o. predstavuje zmenu podmienok predaja, pričom z ich rozhodnutí nie je zrejmé, či táto ovplyvňuje alebo neovplyvňuje využitie predkupného práva. Súdy teda nezdôvodnili a neskúmali, či podmienky, za ktorých žalovaný nadobudol spoluvlastnícky podiel, boli priaznivejšie než tie, ktoré boli ponúkané žalobkyni, a teda či z tohto titulu došlo k porušeniu predkupného práva žalobkyne.
Prihlásení členovia združenia si môžu nižšie stiahnuť vzory ponuky spoluvlastníka na kúpu s využitím predkupného práva a ponuky záujmecu spolivlastníkovi na odkúpenie jeho podielu.
AUTOR
