Technicko-odborný audit bytového domu

TECHNICKO-ODBORNÝ AUDIT BYTOVÉHO DOMU

Je komplexný a odborne spracovaný dokument, ktorého cieľom a úlohou je celkové zhodnotenie technického a energetického stavu bytového domu a jeho technických zariadení. Jeho prílohu tvorí plán nutných a odporúčaných opráv. Tento dokument pomôže správcom splniť si svoju povinnosť voči vlastníkom, a to predložiť plán opráv na nasledujúce obdobie podložený výstupmi odzrkadľujúcimi reálny technický a energetický stav bytového domu, ako aj jeho technických zariadení. Rovnako však pomôže správcom aj SVB pri tvorbe či úprave výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. V konečnom dôsledku vypracovanie takéhoto dokumentu ušetrí čas a vynaložené finančné prostriedky na zabezpečovanie rôznych revízií niekoľkými revíznymi spoločnosťami ako aj čas strávený pri posudzovaní celkového technického stavu domu.

Technicko-odborný audit bytového domu (TOA) slúži na zistenie požadovaných informácií o aktuálnom stave danej  budovy - bytového domu. Takéto komplexné  zhodnotenie nehnuteľnosti vykonávame pomocou našich kvalifikovaných odborníkov z daných oblastí  a slúži predovšetkým ako podklad  k plánu opráv a revízií danej nehnuteľnosti.  Výstupom je úzko špecifikovaný Harmonogram prác a nutných opráv a taktiež revíznych správ a dokumentov potrebných k správnemu užívaniu objektu. Pri bytovom dome sa posudzujú a hodnotia všetky spoločné časti a zariadenia domu a jeho príslušenstvo, ako priestory určené na spoločné užívanie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. 

TOA bytového domu je jedinečný produkt presne šitý na mieru pre správcov bytových domov, vytvorený ako pomôcka a podklad pre ich ročný plán opráv, ktorý musia vyhotoviť každoročne, keďže  podľa zákona č. 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov § 8b ods. 1) písm. g) je „Správca bytového domu povinný  vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok.“  O pláne opráv sa viac dozviete aj vo videu TU.

Plán obsahuje legislatívou stanovené odborné, technické, revízne prehliadky a práce na odstránenie nedostatkov z revíznych správ a práce schválené na domových schôdzach alebo v písomných hlasovaniach na základe žiadostí vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Obsahuje, alebo mal by obsahovať, aj práce nutné na prevádzku, opravy a rekonštrukcie ako aj modernizáciu domu, ak je ich potreba odborne podložená. V priebehu roka sa môžu na bytovom dome vyskytnúť závady, ktoré neboli zahrnuté do ročného plánu opráv. Technický stav domu sa vyvíja neustále a to nielen novými potrebami vlastníkov, ale aj bežným alebo nárazovým opotrebovaním.

Podkladom pre správne vypracovanie plánu opráv na nasledujúci rok by teda mala byť dostatočná znalosť správcu o technickom stave domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj o finančných možnostiach vlastníkov zohľadnená v mesačnej tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vypracovaní plánu opráv môže správca spolupracovať so zástupcom vlastníkov, aby boli správne odhadnuté predpokladané náklady na údržbu, prípadne rekonštrukciu alebo modernizáciu bytového domu. Do úvahy treba zobrať aj skutočnosť,  že podľa § 8a ods. 4 BytZ správca nemá nárok na platby za správu, ak nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Ak teda správca včas nepredloží plán opráv na nasledujúci rok, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú právo týmto spôsobom sankcionovať správcu. Na tomto mieste je vhodné si položiť otázku, či neodborne spracovaný plán opráv je alebo nie je  splnením si tejto povinnosti správcu. Bez ohľadu na odpoveď však všetci chápeme potrebu odborného a profesionálneho prístupu k správe majetku vlastníkov a jedným z nástrojov, ako ho dosiahnuť, je odborné posúdenie špecialistami v množstve profesií, ktoré vedia obsiahnuť potreby každého jednotlivého domu. O strate nároku na odmenu za správu sa dozviete viac vo videu TU.

Technicko – odborný audit objektu sa zameriava na:

• Vyhradené technické zariadenie v zmysle Vyhlášky č. 508/2009 Z.z. (,,ďalej len VTZ“) ako sú VTZ plynové, tlakové, elektrické, zdvíhacie a požiarne technické zariadenia v zmysle Zákona č. 314/2001 Z. z.  V bytových domoch sa nachádzajú spoločné zariadenia  v zmysle (§ 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. ),  ktorými sú zariadenia,  určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Tieto zariadenia si z hľadiska bezpečnosti, prevádzkyschopnosti alebo spoľahlivosti vyžadujú vykonávanie pravidelných odborných prehliadok, revízií, skúšok a overovaní. 
• Popis základnej stavebnej konštrukcie nehnuteľnosti ako hodnotenie  vonkajších stavebných konštrukcií a statiky a to najmä  obvodové konštrukcie bytového domu – nosné steny, obvodové steny, stav omietok, sokel, dlažby, strecha,  strešná krytina, povala, technické podlažie, pivničné priestory. Ďalej sa zameriava na otvorové konštrukcie spoločných priestorov a ich výplne, ako sú okná či dvere. Vnútorné konštrukcie spoločných priestorov- vnútorné omietky, dlažby, schodisko, zábradlie, výťah. Taktiež posudzuje stav kanalizačného potrubia, stav vetracieho potrubia, ktoré je nutné podľa potreby vyčistiť a dezinfikovať. Je možné podľa požiadavky dať vyhotoviť v rámci tejto kapitoly aj analýzu stavu vody v bytovom dome. 
• Plnenie platnej legislatívy v oblasti energetiky podľa zákona 555/2005 Z. z. a 321/2014 Z. z. 
• Vypracovanie Harmonogramu na nasledujúce obdobie sleduje možnosť, aby každý vlastník  presne vedel, kedy je potrebné zabezpečiť nutné stavebné úpravy a opravy a revízne správy vyhradených  technických zariadení. Cieľom TOA je vznik účinného nástroja pre splnenie legislatívnych povinností, dlhodobé zníženie prevádzkových nákladov, predĺženie životnosti nehnuteľností,  zabezpečenie ochrany a bezpečnosti osôb, odhaľovanie nedostatkov a optimalizácia    nákladov.

Obsah auditu
Bežným obsahom TOA je najmä posúdenie stavu objektu v oblastiach:

• Inžinierskych - stavebných konštrukcií a statiky
• Požiarnej ochrany a BOZP
• Tepelnoizolačných – obvodových konštrukcií
• Revízii výhradných technických zariadení – zdvíhacích, výťahy
• Elektroinštalácia a zabudované osvetlenie
• Stavebný dozor a stavby vedúci
• Energetického hodnotenia budov a certifikácie
• Energetického auditu objektov
• Súdneho znalectva
• Revízii výhradných technických zariadení – plynových
• Revízii výhradných technických zariadení - tlakových
• Revízii výhradných technických zariadení – elektrických a bleskozvodov
• Revízii výhradných technických zariadení – zdvíhacích , výťahy
• Vykurovanie a príprava teplej vody, kanalizácia
• Nútené vetranie, vzduchotechnika a klimatizácia

Výstup z auditu
Výstupnými informáciami nielen hodnotíme konkrétny stav, ale presne popisujeme aj zistenia a odporúčania pre nápravu jestvujúceho stavu. Pre obraznosť uvádzame jeden príklad z mnohých na posúdenie stavu kanalizácie.

Miera znečistenia:             Vysoká
                                            Boli nájdené nánosy nečistôt a prachové častice vo vysokej
                                            miere, viď fotodokumentácia.
Iné zistenia:                       Neboli žiadne, napr. uhynuté zvieratá, hmyz, hniezda.
Technický stav potrubia: Funkčný

Celkové hodnotenie:        Potrubie je funkčné, neboli zistené žiadne vady, potrubie nie je
                                           upchaté, plní svoju funkciu.
Odporúčania:                    Odporúčame diagnostiku, čistenie a dezinfekciu všetkých
                                           potrubí, ako kontrolu technického stavu ale aj ako prevenciu.
                                           Nánosy a prachové častice, ktoré prídu do styku s ohňom,
                                           vzbĺknu rýchlejšie ako vata. Prípadný vzniknutý požiar sa šíri
                                           hlavne spoločnými priestormi bytového domu a preto je
                                           potrebné pravidelne diagnostikovať a čistiť tieto časti domu.
                                           Je zrejmé, že odvetrávacie vzduchotechnické potrubie v
                                           každom bytovom dome, bez rozdielu systému, výšky a roku
                                           kolaudácie, je spoločný priestor bytového domu, o ktorý
                                           je potrebné sa starať.

Ako vyzerá finálne odporúčanie

Obvodové konštrukcie

Obvodová stena:                   bez náprav
Sokel:                                     je potrebná sanácia
Strešný plášť:                       odporúčame zateplenie s MV hr.: 150mm
Strop:                                     nad nevykurovaným priestorom: bez náprav
Loggia:                                   potrebná sanácia, ešte nie je staticky nebezpečné
Podlaha na teréne:                bez náprav
Výťah:                                     kompletná výmena kabíny a ovládania
                                                rekonštrukcia podlahy a výmena dverných konštrukcií
                                                potrebná sanácia, oprava a doplnenie zámkovej dlažby
Pivnice:
Vonkajšie schodisko:
Otvorové konštrukcie:          v spoločných priestoroch bez náprav
Otvorové konštrukcie v bytoch: bez náprav
Ostatné otvorové konštrukcie: bez náprav
Spodná stavba:                     je potrebná sanácia spodnej stavby
Ostatné konštrukcie             Vnútorná úprava povrchov: bez náprav, z hygienického hľadiska
                                                odporúčame premaľovanie stien v 2-5 ročnom intervale
Schody:                                  bez náprav
Kanalizácia:                           odporúčame prečistiť, nie je to ale v havarijnom stave
Zábradlie:                              odporúčame prebrúsenie a nové namaľovanie
Podlahy:                                bez náprav
 

Konštrukcie v exteriéri

Schodisko do objektu:         bez náprav
Zábradlie:                              odporúčame prebrúsenie a nové namaľovanie
                                                kovového zábradlia
Okapový chodník okolo objektu: odporúčame opravu poškodených častí asfaltového
Čistenie s dezinfekcia odvetrávacích potrubí
Pravidelné čistenie a dezinfekciu odvetrávacích potrubí v normou stanovených dvojročných intervaloch.
Odporúčame výmenu odťahových hlavíc za nové samo-ťahové.
Energetický certifikát budovy
ECB je vyhotovený a má platnosť do roku 2025.
Energetický audit izolácií rozvodov tepla a teplej vody
Odporúčame vyhotoviť energetický audit izolácií rozvodov tepla a teplej vody podľa zákona 321/2014..