Pri realizácii merania, ale aj pri jeho používaní sa často spomína téma, koho vlastne vodomer alebo merač tepla či pomerový rozdeľovač vykurovacích nákladov je. Rovnako pri obstarávaní napríklad poštových schránok. Kto nad nimi vykonáva vlastnícke právo, kto rozhoduje o ich nákupe, či výmene a kto je zodpovedný za ich prevádzku či údržbu? Práva a povinnosti k veciam sú totiž primárne spojené s ich vlastníctvom a preto vyjasnenie tohto vzťahu je alfou a omegou všetkých polemík.
Riešenie bude vyžadovať naštudovanie
Máme pre Vás odpovede na otázky
Čo je vlastníctvo?
Vlastníctvo je právnym poriadkom ustanovené oprávnenie vlastníka vec držať, užívať a disponovať s ňou podľa vlastného uváženia v medziach zákona. Radí sa medzi tzv. absolútne práva pretože platí voči všetkým, teda erga omnes. Vlastníctvo je vecné právo spojené s tromi základnými oprávneniami.
a) právom držby veci, ktorá umožňuje vlastníkovi mať vec vo svojej moci,
b) právom vec užívať a požívať, teda vec opotrebovávať, meniť a aj zničiť, ak je plodonosná tak užívať jej plody,
c) právom dispozičným, teda právom nakladať s vecou právnymi úkonmi inter vivos ( teda „medzi živými“ napríklad predaj) alebo formou závetu (causa mortis).
Ako sa nadobúda vlastníctvo?
Nadobúdanie vlastníctva k veci sa spravuje ustanoveniami zákona 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka § 132 a nasl., ktorý okrem iného v § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka ustanovuje:
Vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom.
Ako je to s vlastníctvom meračov?
V prípade tzv. bytových meračov sa tieto obstarávajú na základe zmluvy, kde jednou zmluvnou stranou je samozrejme dodávateľ a druhou zmluvnou stranou sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, v zastúpení správcom alebo SVB. Účastníkom zmluvy teda nie je jednotlivý vlastník a predmetom zmluvy nie je ani jednotlivé meradlo. Z uvedeného vyplýva, že neexistuje právny základ nadobudnutia vlastníctva k meradlu jednotlivými vlastníkmi kúpou. Preto tvrdenie, že obstaraním meračov pre dom ako celok a zaplatením kúpnej ceny sa tieto stávajú majetkom každého vlastníka je nesprávne. Meradlá, a je jedno či ide o vodomery, merače tepla, alebo pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, sa stávajú majetkom v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a tým pádom spadajú pod tzv. spoločné zariadenia bytového domu.
Ako ešte vieme podporiť logiku podielového spoluvlastníctva meradiel?
Niektoré názory prezentujú odôvodnenie vlastníctva meradla priamo vlastníkom bytu tým, že toto je umiestnené priamo v byte alebo aspoň na odbočke do bytu a za hlavným uzáverom pre byt. V prípade merania tepla dokonca môže byť umiestnené na vykurovacom telese v byte. Uvedená argumentácia však nemá žiadnu váhu, nakoľko rovnaký systém je zaužívaný aj pri centralizovanej dodávke médií. Typickým príkladom je dodávka vody prostredníctvom vodárenskej spoločnosti, kde z verejného vodovodu je zrealizovaná prípojka, ktorú vlastní jej zhotoviteľ, často vlastník domu. Na konci prípojky, na pozemku vlastníka, je umiestnená šachta a v nej za uzáverom meradlo, ktoré je však vlastníctvom vlastníka verejného vodovodu, nie vlastníka prípojky a ani vlastníka domu.
Podľa zákona č. 442/2002 Z.z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách, je vlastníkom vodovodnej prípojky alebo kanalizačnej prípojky osoba, ktorá zriadila prípojku na svoje náklady, a to spôsobom určeným prevádzkovateľom verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie. Ak je vlastník nehnuteľnosti vlastníkom vodovodnej prípojky alebo vlastníkom kanalizačnej prípojky, prechádza pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti vlastníctvo vodovodnej prípojky alebo vlastníctvo kanalizačnej prípojky na nového vlastníka nehnuteľnosti.
Vodovodná prípojka je úsek potrubia od miesta odbočenia z verejného vodovodu po uzáver vody pre pripojený objekt alebo nehnuteľnosť s výnimkou meradla, ak je osadené. Ak je vodovodná prípojka pripojená na verejný vodovod cez odbočenie s uzáverom, toto odbočenie s uzáverom je súčasťou verejného vodovodu. Vodovodnou prípojkou sa privádza voda z verejného vodovodu do objektu alebo nehnuteľnosti, ktorá je pripojená na verejný vodovod. Vodovodná prípojka je vodnou stavbou, ak tak ustanovuje osobitný predpis.
(1) Meranie množstva vody dodanej verejným vodovodom zabezpečuje vlastník verejného vodovodu svojím meradlom. Ak nie je množstvo vody merané, stanoví sa množstvo dodanej vody smernými číslami spotreby vody. Takto zistené množstvo dodanej vody je podkladom na vyúčtovanie vodného.
(8) Opravy a údržbu meradla je povinný vykonávať vlastník meradla na vlastné náklady.
Ani v týchto vzťahoch teda nie je neobvyklé, že na cudzom pozemku, v cudzej šachte a na cudzej prípojke má vlastník verejného vodovodu svoj majetok. Rovnako len fakt, že problematika meračov nie je špeciálne uvedená v zákone o bytoch, nemôže byť argumentom. Nie je tam uvedená ani vyhláška 508/2009 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci s technickými zariadeniami tlakovými, zdvíhacími, elektrickými a plynovými a ktorou sa ustanovujú technické zariadenia, ktoré sa považujú za vyhradené technické zariadenia. Revízie výťahov, kotolní, bleskozvodov a elektrickej inštalácie podľa nej zabezpečuje správca alebo SVB a zariadenia sú bezpochyby spoločnými zariadeniami domu.
Analogicky vo vzťahu k bytovým domom, na rozvode vody alebo kúrenia, ktorý je nepochybne spoločným zariadením domu, z ktorého vstupujú do bytov bytové prípojky končiace uzáverom pre byt, je umiestnené meradlo prislúchajúce k vlastníkovi tohto rozvodu, ktorým sú vlastníci bytov a nebytových priestorov spoločne. Pri PRVN ide o umiestnenie na mieste odberu tepla, ale princíp ostáva zachovaný.
Ako je to s vlastníctvom poštových schránok v bytovom dome?
V prípade domových poštových schrnok sa tieto obstarávajú na základe zmluvy, kde jednou zmluvnou stranou je samozrejme dodávateľ a druhou zmluvnou stranou sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, v zastúpení správcom alebo SVB. Účastníkom zmluvy teda opäť nie je jednotlivý vlastník a predmetom zmluvy nie je ani jednotlivá schránka. Z uvedeného vyplýva, že neexistuje právny základ nadobudnutia vlastníctva ku konkrétnej schránke jednotlivými vlastníkmi kúpou. Preto tvrdenie, že obstaraním schránok pre dom ako celok a zaplatením kúpnej ceny sa tieto stávajú majetkom každého vlastníka je nesprávne. Schránky sa jednoznačne stávajú majetkom v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a tým pádom spadajú pod tzv. spoločné zariadenia bytového domu.
Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
Komentár : výpočet spoločných zariadení je len orientačný a neznamená, že iné veci v ňom nevymenované nemôžu nimi byť.
Prečo je poznanie kto je vlastníkom dôležité?
Ak by meradlá alebo schránky neboli spoločnými zariadeniami domu, nebolo by možné ich obstarávať prostredníctvom fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon o bytoch v § 10 ods. 3 jasne definuje, na čo je možné tzv. „fond opráv“ použiť.
Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Je absolútne vylúčené, aby bol z fondu prevádzky, údržby a opráv obstaraný majetok prislúchajúci individuálne niektorému vlastníkovi, a to aj v prípade, že by bol obstaraný každému vlastníkovi. Z rovnakého princípu sa vlastníkom neobstarávajú sporáky, či nové kuchynské linky alebo sanita do WC a kúpeľní.
Meradlo ani poštová schránka nie sú súkromným vlastníctvom majiteľa bytu!
Práve preto, že meradlo ani poštová schránka nie sú individuálnym vlastníctvom vlastníka bytu či nebytového priestoru, nemôže tento vykonávať nad nimi svoje vlastnícke právo, nemôže ho predať, darovať, prenajať ani odkázať v závete a už vôbec nie meniť, upravovať, poškodzovať alebo ničiť a demontovať.
AUTOR
