Pripomienky k nadchádzajúcej novele zákona č. 182/1993 Z.z. k téme o elektronickom hlasovaní

K otázke plnomocenstva
V nemožnosti použitia plnomocenstva na elektronické hlasovanie nevidíme žiadny zmysel. Aplikačná prax navyše prináša situácie, kedy hlasovať elektronickými prostriedkami chce využiť aj vlastník, ktorým je právnická osoba, obec alebo štát. Pod pojmom elektronické prostriedky môžeme rozumieť okrem emailovej komunikácie aj prostriedky, zabezpečujúce prenos videa a zvuku, čo sa spravidla doteraz využívalo najmä na schôdzach. Nemožno však očakávať, že za priestory vo vlastníctve obce alebo štátu zahlasuje starosta priamo alebo hlava rezortu, vo vlastníctve ktorého priestor je. Práve v takýchto prípadoch sa ukazuje možnosť udelenia plnomocenstva ako vítaná a často aj nevyhnutná. Právo zúčastniť sa na schôdzi v mene vlastníka, hlasovať v jeho mene a právo v jeho mene hlasovať elektronicky majú totožnú váhu  a nemali by byť vlastníkovi upierané tým, že zákonodarca nesprávne vyhodnotil dôvody, pre ktoré vlastník chce splnomocniť iného na elektronickú formu hlasovania, a možnosť udelenia plnej moci na tento účel odmieta. Nejde vždy len o praktické dôvody, ale aj o účinný nástroj na výkon vlastníckeho práva pre priestory vo vlastníctve subjektu, od ktorého nemožno spravodlivo požadovať, že niektoré formy elektronického hlasovania bude realizovať priamo štatutárny orgán vlastníka. Nemožno totiž ani jednoznačne tvrdiť, že právo hlasovať za priestory vo vlastníctve napr. obce, patrí automaticky bytovému oddelenie a jeho predstaviteľovi ako zamestnancovi vlastníka len z dôvodu, že je jeho riadnou náplňou práce starostlivosť o tieto priestory.  Ak zákonodarca a priori odmieta možnosť udelenia plnej moci pre účely elektronického hlasovania, navrhujeme, aby zvážil možnosť jeho použitia aspoň pre výkon práva vlastníka, ktorým je štát, obec, alebo právnická osoba zriadená štátom alebo obcou.
V návrhu zákona sa zákonodarca nezaoberal účelom použitia plnomocenstva všeobecne. Podľa platného ustanovenia §14 ods. 4  Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala.  Vlastníci však svoje práva vykonávajú aj inými úkonmi, napríklad žiadosťou štvrtiny vlastníkov, alebo nahliadaním do dokumentácie domu a pod. Obmedzenie plnomocenstva len na výkon hlasovacieho práva postráda zmysel a praktický význam. Zákonodarca v bode 2 dôvodovej stránky zdôvodňuje vypustenie kogentného ustanovenia, týkajúce sa rozsahu plnomocenstva a správe ho odôvodňuje výrokom, že rozsah plnomocenstva, jeho účinnosť, príkaz na hlasovanie, prípadne iné otázky spojené so zastupovaním sú predmetom samotného plnomocenstva, o ktorom rozhoduje splnomocniteľ podľa svojho uváženia. V kontexte tohto zdôvodnenia je na mieste domnievať sa, že voľnosť v rozsahu plnomocenstva nie je potrebné nijako viac obmedzovať a preto jeho použitie len na výkon hlasovacieho práva je nesystémové a zbytočné. Navrhujeme, aby zákonodarca vypustil v §14 ods. 4 ( po novele ods. 7 ) v prvej vete predposledné slovo „hlasovaní“, čím by umožnila splnomocnencovi výkon takých práv, aké mu splnomocniteľ udelí, a teda aj podpisovať žiadosť štvrtiny vlastníkov, nahliadať do dokumentácie domu a pod.

V praxi tiež vzniká situácia, kedy splnomocnenec odmieta preukázať sa správcovi alebo predsedovi SVB plnomocenstvom a dokonca odmieta poskytnúť jeho kópiu správcovi alebo predsedovi SVB, ktorí sú zodpovední za spísanie zápisnice. Splnomocnenci taktiež môžu prísť až počas konania schôdze. Preto navrhujeme, aby zákonodarca upravil znenie zákona tak, že v § 14 ods. 7 ( predtým ods. 4 ) vo vete „Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome.“ Vypustil slovné spojenie „na začiatku schôdze“ a nahradil ho pri spojením “pri zapisovaní do prezenčnej listiny“ a doplnil za slovné spojenie „...schôdze vlastníkov“  slová predsedovi, správcovi, „. Zároveň navrhujeme, aby na koniec odseku doplnil vetu : „Splnomocnenec je povinný poskytnúť predsedovi, správcovi, rade, alebo zástupcovi štvrtiny vlastníkov poskytnúť kópiu plnomocenstva pre účely priloženia k zápisnici.
 

Overovanie hlasov v písomnom hlasovaní
Tak v doterajšom znení, ako aj v navrhovanom znení vznikali aplikačné problémy pri vyhodnocovaní právnej sily pri overovaní podpisov. Napriek tomu, že zastávame názor, že podpis overený autoritou má vyššiu právnu silu ako podpis overený overovateľmi, v praxi vznikali rôzne výklady tohto faktu. Ak v bytovom dome neboli zvolení overovatelia hlasovaní pro futuro, alebo im zanikol mandát alebo sa ho vzdali, správca musel zvolať schôdzu na voľbu takýchto overovateľov a to aj napriek tomu, že každý hlas podľa nášho názoru mohol byť overený autoritou ( notárom, matrikou, zastupiteľským úradom v zahraničí ). Napriek tomu sa vyskytovali aj názory, že by takéto oprávnenie muselo byť uvedené v zmluve o výkone správy a teda vytvárali priestor na zbytočné žaloby. Pri tom by stačilo iba vrátiť znenie zákona v tejto veci, ako bolo v minulosti a jednoznačne definovať vyššiu právnu silu takéhoto overenia hlasov. Navrhujeme, aby zákonodarca za druhú vetu v §14a ods. 4 doplnil zákonodarca vetu „ overenie podpisov v písomnom hlasovaní overovateľmi možno vždy nahradiť úradným osvedčením ich pravosti“. Tým by sa okrem iného de lege ferenda vyriešila aj situácia, kedy zákonodarca umožňuje voľbu overovateľov aj v písomnom hlasovaní, ale to bez existujúcich overovateľov nemožno podľa niektorých názorov realizovať. Ustanovenie o nutnosti úradného osvedčovania pravosti podpisov v zmluvách o výkone správy pre tieto prípady bude po zmene zákona ešte absentovať a teda ustanovenie nesplní cieľ tejto zmeny, uvedený v dôvodovej správe.

Možnosť elektronického hlasovania ku schôdzi
Doterajšia úprava neupravovala koniec elektronického hlasovania, konaného popri schôdzi vlastníkov. Navrhovaná úprava v § 14 v novom ods. 6 písm. b) určuje ako koniec možnosti elektronického hlasovania začiatok schôdze. V dôvodovej správe však zákonodarca uvádza čo považuje za prípustné prostriedky elektronickej komunikácie, citujem, „Za elektronické prostriedky možno považovať prostriedky informačnej a komunikačnej technológie, umožňujúce individualizovaný prejav vôle, napríklad elektronická pošta alebo iný komunikačný program, ktorý identifikuje vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nezameniteľným spôsobom, napríklad pridelením identifikátora správcom alebo spoločenstvom, ako aj iné technické prostriedky na prenos obrazu a zvuku zo schôdze vlastníkov v reálnom čase, ktoré umožňujú obojsmernú komunikáciu.“

Považujeme teda za nesprávne obmedzenie trvania hlasovania elektronickými prostriedkami na začiatok schôdze, nakoľko tým vylučujeme možnosť použitia prostriedkov umožňujúcich prenos obrazu a zvuku obojsmernou komunikáciou. Práve tento nástroj bol  na schôdzach používaný a výrazným spôsobom prispieval k vyššej účasti vlastníkov pri výkone hlasovacích práv na schôdzi, čo s ohľadom na predchádzajúce zmeny zákona bol jednoznačný úmysel zákonodarcu. Preto navrhujeme, aby zákonodarca zmenil návrh tak, že v navrhovanom § 14 ods. 6 písm. b) slovné spojenie „najneskôr do začiatku schôdze“ nahradí spojením „najneskôr do konca schôdze“. Pri argumentácii sme sa zaoberali aj dôsledkami elektronického hlasovania, ako doplnkovej formy hlasovania ku schôdzi, k plynutiu prekluzívnej lehoty na podanie žaloby prehlasovaného vlastníka podľa §14a ods. 8. Prekluzívna lehota začína plynúť vždy od momentu oznámenia výsledkov hlasovania, mení sa však jej dĺžka v závislosti od toho, či sa o výsledku hlasovania vlastník mohol dozvedieť. Ak by neprebiehalo paralelne elektronické hlasovanie, vlastník by sa na schôdzi vždy výsledok hlasovania dozvedel. Pri prijímaní elektronických hlasov popri schôdzi je teda prakticky irelevantné, či sa prijímajú do začiatku schôdze, alebo jej konca, vlastník sa na schôdzi nebude mať vo väčšine prípadov možnosť dozvedieť výsledky hlasovania priamo na schôdzi, tým však nepríde k obmedzeniu jeho práv, nakoľko dôjde z titulu uvedeného naopak k praktickému predĺženiu prekluzívnej lehoty z 30 dní na tri mesiace. 

Ďalším aplikačným problémom je, že niektoré otázky vznikajú priamo na schôdzi a nie je možné ich spoľahlivo formulovať ku dňu oznámenia schôdze. Typické takéto otázky sú napríklad voľba predsedajúceho schôdze, zapisovateľa, overovateľov, zmeny programu na návrh zúčastnených, prípadne účasť a hlasovanie o vlastníkmi navrhovanom dodávateľovi. Preto tak, ako je znenie naformulované, prikazuje umožniť niečo, čo prakticky nie je realizovateľné. Navrhujeme, aby zákonodarca v novom ods. 6 písm. b) za slovné spojenie“... odo dňa oznámenia o konaní schôdze vlastníkov“ slovné spojenie  „k otázkam známym pri vyhlásení konania schôdze“.

Zmena hlasu
Zákonodarca navrhuje, aby sa určili pravidlá pri zmene hlasu počas priebehu elektronického hlasovania. V návrhovom znení však zabúda na situáciu, kedy hlasujúci dokáže v súlade so zákonom zmeniť hlas elektronickým hlasovaním aj po zahlasovaní písomne alebo na schôdzi vlastníkov. Preto navrhujeme, aby zákonodarca tento problém odstránil ustanovením pravidla, podľa ktorého sa nebude prihliadať aj na elektronický hlas po hlasovaní písomne alebo na schôdzi tým, že v ustanovení § 14 nového ods. 5 v poslednej vete medzi slová „ na skôr vykonané hlasovanie“ doplnil text nasledovne „na skôr, alebo neskôr vykonané elektronické hlasovanie...“  

Povinnosť jednej schôdze
Vo vzťahu k významným zmenám a rozšíreniu možností uplatnenia hlasovacích práv stráca v praxi význam povinnosť schôdze. Nie že by sa zmysel schôdzí ako taký stratil alebo strácal, poukazujeme však na rozsiahle možnosti písomného hlasovania, elektronického hlasovania ako doplnkovej formy a realizácie skôr neformálnych stretnutí vlastníkov pri riešení problémov v súvislosti so správou bytových a nebytových domov. S ohľadom na štatistiku účasti vlastníkov na schôdzach a na hlasovaní per rollam bez ohľadu na možnosť elektronickej formy možno konštatovať, že samotná povinnosť zvolať najmenej jednu schôdzu za rok sa stáva nadbytočnou a žiadnym spôsobom nechráni záujmy a práva vlastníkov. Vypustením tejto povinnosti by vlastníkom naďalej ostala možnosť požiadať o jej zvolanie najmenej štvrtinou vlastníkov ako aj slobodná vôľa správcu schôdzu zvolať. Navrhujeme preto, aby zákonodarca v § 14a ods. 1 vypustil v prvej vete „najmenej raz za kalendárny rok,“

Schôdza zvolaná štvrtinou vlastníkov
Rozhodovanie o predsedajúcom schôdze prislúcha zúčastneným vlastníkom po jej otvorení. Otvorenie schôdze a voľba zapisovateľa a overovateľov prislúcha podľa doterajšej dikcie zákona len predsedovi alebo správcovi. V prípade, že si schôdzu zvoláva štvrtina vlastníkov, mala by osoba, zástupca tejto štvrtiny, mať právo viesť takto zvolanú schôdzu od počiatku ex lege. Správcovia najmä v situáciách, kedy štvrtina vlastníkov žiada rozhodnúť  o výpovedi zmluvy o výkone správy, sa schôdze nezúčastnia. Samozrejme môžeme polemizovať o výklade práva, ale navrhujeme, aby zákonodarca túto polemiku odstránil tak, že v § 14a ods. 3 slovné spojenie  „... vedie predseda, alebo správca...“ nahradil spojením „...vedie predseda, správca, alebo zástupca štvrtiny vlastníkov, uvedený v žiadosti o zvolanie schôdze,...“ Týmto doplnením zákona sa zjednotí postavenie štvrtiny vlastníkov a správcu pri realizácii procesných náležitostí na schôdzi vlastníkov.

Spôsob vedenia elektronického hlasovania a jeho náklady, zápisnica
Zákon svojou všeobecnou definíciou elektronických prostriedkov pre elektronické hlasovanie umožňuje použitie viacerých prostriedkov. Typickým spôsobom sú samozrejme rôzne aplikácie, slúžiace aj alebo výlučne na hlasovanie, ale aj hlasovanie emailom alebo použitím prenosu obrazu a zvuku. Pre to by bolo vhodné, aby vlastníci boli vopred informovaní o forme, ktorú ten, kto hlasovanie alebo schôdzu vyhlasuje, zvolil. Navrhujeme preto, aby zákonodarca do § 14 nového ods. 6 písm. b) na koniec vety doplnil spojenie „.. ,súčasťou oznámenia musí byť aj spôsob, akým bude realizované elektronické hlasovanie,“ Neodmysliteľnou súčasťou elektronického hlasovania môžu byť aj sprievodné náklady, napríklad za zapožičanie technických prostriedkov na jeho realizáciu. Napriek tomu, že zo zákona vyplýva, že správca alebo SVB vykonávajú správu na účet vlastníkov, elektronické hlasovanie je povinná realizovať napríklad aj štvrtina vlastníkov, ktorá si môže technické prostriedky na tento účel zapožičať. Nemožno sa stotožniť s názorom, že ide expressis verbis o prevádzku domu a teda náklad je automaticky nákladom fondu prevádzky, údržby, a opráv a práve preto by bolo vhodné jednoznačne určiť, že náklady spojené s elektronickým hlasovaním sú na účet vlastníkov. Preto navrhujeme, aby zákonodarca na koniec prvej vety § 14 nového ods. 6 doplnil spojenie ...je povinná „na účet vlastníkov“.    

Prílohy zápisnice
V praxi sa často polemizuje o tom, či zverejnenie zápisnice sa považuje za splnené len v tom prípade, že obsahuje aj všetky prílohy, akými sú plnomocenstvá a prezenčná listina s podpismi. Správca alebo SVb sa dostáva do situácie, kedy ak chce dodržať podmienky GDPR, anonymizuje napríklad na prezenčnej listine podpisy, čím obsahovo listinu znehodnotí pre prípad kontroly vlastníkmi. Preto je na zváženie, či by nebolo vhodné upraviť podmienky zverejnenia zápisníc tak, aby ich jednoznačne bolo možné zverejniť bez príloh s výnimkou vyjadrení overovateľa, ktorý odmietol zápisnicu podpísať. Vlastníkom by ostalo zachované právo nahliadania do dokumentácie domu a teda aj zhotovenia si výpisov a odpisov z príloh zápisnice. Rovnako nie je často technicky možné zverejniť hlasovaciu listinu napríklad z písomného hlasovania s množstvom hlasovacích listín, ktorých je niekedy aj vyše 100 a sú viacstranové. Preto navrhujeme, aby v § 14a ods. 6 bolo uvedené, že zápisnica sa zverejňuje bez príloh s výnimkou vyjadrenia overovateľa, ktorý zápisnicu odmietol podpísať, aj aj to len v prípade, ak vyjadrenie k zápisnici najneskôr ku dňu zverejnenia pripojil. Nie je totiž ničím výnimočným, že overovatelia často aj bez uvedenia dôvodu jednoducho zápisnicu odmietnu podpísať, alebo tak urobia po zákonnej 7 dňovej lehote. Nakoľko máme za to, že zápisnica len deklaruje právneho úkonu výkonom hlasovacieho práva, správca alebo SVB by malo mať jasnejšie zadefinované pravidlá a to tak, že zápisnicu zverejňuje bez príloh a to aj v prípade, že ju overovatelia nepodpísali. Navrhujeme preto, aby zákonodarca upravil § 14a ods. 6 tak, že vo vete „Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto...“ doplní za slovo „zverejniť“ a pred slovo „ten“ slovné spojenie „ bez príloh, s výnimkou vyjadrenia overovateľa, ktorý zápisnicu odmietol podpísať, ak takéto vyjadrenie k zápisnici overovateľ pripojil, „

Koniec 100 %-ného súhlasu pri nových častiach pôdorysne rozširujúcich dom
Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom, alebo o jej zmene.

Toto ustanovenie považujeme za nesystémové a obmedzujúce bez významného vplyvu na ochranu vlastníckych práv. Navrhujeme, aby toto ustanovenie bolo zaradené pod §14b ods. 2 ako nové písm. g), čím by sa odstránilo viacero aplikačných problémov a najmä šikanózny výkon práv jednotlivcov.

Odôvodnenie :
Podmienku hlasovania 100% hlasov o zmene vlastníckych pomerov vniesol do zákona o bytoch zákon 283/2018 Z.z., pričom jeho dôvodová správa uvedenú novinku odôvodňuje nasledovne :
„V súlade s úpravou vlastníctva spoločnej veci podľa Občianskeho zákonníka sa na zmenu vlastníctva spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, nebytového priestoru, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov, priľahlého pozemku alebo ich častí vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Navrhuje sa tiež, aby 100% kvórum bolo potrebné pri výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva podľa navrhovaného § 19 ods. 8.“

Ani v tom danom návrhu však neprišlo k úprave hlasovania o vstavbe či nadstavbe v tom zmysle, že by s uvedeným musela súhlasiť 100% väčšina všetkých vlastníkov. Posilnenie práv jednotlivca smerom k ochrane jeho záujmov bolo pretransformované k povinnému súhlasu 100 % dotknutých vlastníkov, teda susediacich s predmetnou nadstavbou alebo vstavbou.

Dôsledkom budovania a vybudovania nadstavby či vstavby, alebo novej časti ktorá rozširuje pôdorys je :
a) zásah do práv jednotlivca, ktorého práva a povinnosti sú nadstavbou dotknuté vo vzťahu k nutnosti sprístupnenia spoločných častí alebo zariadení, ktoré je nutné kvôli nadstavbe alebo vstavbe upraviť, pričom tento zásah je často spojený so zásahom do konštrukcií, stien, obkladov, zriaďovacích predmetov a iného priamo v bytoch, ktoré nutne nemusia absolútne nijako susediť alebo hraničiť s nadstavbou alebo vstavbou,
b) zmena celkovej plochy domu,
c) zmena celkového množstva spoločných častí a zariadení, domu, ktoré v budúcnosti môžu vyžadovať údržbu a teda každý vlastník je povinný podieľať sa na ich prevádzke, oprave a údržbe vo veľkosti svojho podielu (s možnou, ale nie povinnou úpravou podľa miery užívania) a to aj vlastník, ktorý s nadstavbou alebo vstavbou nesusedí ani nehraničí,

Dôsledkom budovania a vybudovania nadstavby či vstavby nie je :
a) zmena vlastníckych pomerov podielových spoluvlastníkov
b) strata prostriedkov ochrany proti neprimeranému zásahu do vlastníckych práv

Už z uvedenej komparácie čo je a čo nie je dôsledkom stavebných zásahov vyplýva, že zvýšená ochrana spočívajúca v 100% súhlase len pri niektorých typoch stavebných zásahov je nezmyselná a nesystémová. Zákon robí rozdiel medzi osadením balkónov, ktoré rozširujú zanedbateľne pôdorysnú plochu a nadstavbou, ktorá rozširuje zasa výšku domu. Na balkóny vyžaduje 100-ný súhlas a na nadstavbu len 2/3, pričom nadstavba je oveľa významnejší zásah do stavby a práv vlastníkov. V problematike nadstavby zasa vyžaduje nesystémovo 100-ný súhlas susediacich bytov, pričom dôsledky nadstavby sú rozložené rovnomerne po celom dome a týkajú sa každého spoluvlastníka a tak vysoké kvórum spôsobuje len možnosť obštrukcií a nepružne obmedzuje nadstavby. V drvivej väčšine je nadstavba len a len prínosom pre dom a teda aj samotných vlastníkov. Vlastníci by mali aj pri znížení kvór na 2/3 dostatok možností na ochranu svojich práv a záujmov.

Aktuálne možnosti ochrany proti zásahu do práv jednotlivca hlasovaním väčšiny vo vzťahu k vstavbe alebo nadstavbe, alebo vybudovaniu novej spoločnej časti domu alebo spoločného zariadenia domu.

Zákon o vlastníctve bytov priznáva jednotlivcovi právo obrany formou žaloby prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8, kedy prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd. Týmto ustanovením je v dostatočnej miere zabezpečené ochrana práv jednotlivca proti neprimeranému zásahu, pričom inštitútom neodkladného opatrenia sú dočasne upravené pomery tak, že do rozhodnutia vo veci samej k prípadnému neprimeranému zásahu do jeho práv nepríde. Celý rozsah práv a možností obrany ostane zachovaný aj pri znížení kvóra na 2/3.

Prečo je problém so 100%-ným súhlasom
Nesúhlas jednotlivca ako podielového spoluvlastníka môže mať viacero dôvodov. Ak si odmyslíme neprimeraný zásah do jeho práv, ktorými by mohol byť nútený k neúmernej platbe za prevádzku, údržbu a opravy ( fond opráv) alebo by bol nútený strpieť technické zásahy priamo vo svojom priestore alebo by bol nútený strpieť neprimerané obťažovanie hlukom, prachom a inými z titulu výstavby, nevidíme dôvod na poskytnutie vyššej ochrany jeho práv, nakoľko proti dvom vyššie uvedeným zásahom má veľmi účinný nástroj obrany vo forme žaloby prehlasovaného vlastníka spojenej s neodkladným opatrením. Naopak vlastníci ako celok sa nedokážu účinne brániť voči svojvôli často jediného podielového spoluvlastníka alebo šikanóznemu výkonu jeho práv, ktorým blokuje realizáciu vstavby, nadstavby alebo iného zásahu ( napríklad osadeniu nových lodžií ) bez skutočného dôvodu. V takomto prípade totiž nie je možno neodkladným opatrením domáhať sa vykonania prác a takáto obštrukcia spôsobí ich pozastavenie na tak významný čas, že ich opätovná realizácia pri úspechu spočívajúcom v obhájení a možnosti ich realizácie na základe rozhodnutia súdu, už nie je možná v duchu pôvodného rozhodnutia z dôvodu ceny či dodávateľa a hlasovanie je nutné opakovať. Skrátka než sa domôžu spravodlivosti, neplatia dávno ceny a možno už neexistujú vysúťažení dodávatelia. Práve touto situáciou sú práva podielových spoluvlastníkov významne poškodzované a teda právna ochrana jednotlivca voči skupine je značne nevyvážená. Veď pri nutnosti opakovať hlasovanie sú oppäť na začiatku celého procesu vrátane zbytočne silnej pozície jediného suseda, s ktorým si nevedia dať rady. Takýto pomer možností ochrany nepredpokladá ani Občiansky zákonník ako lex specialis, ktorý subsidiárne musíme brať v úvahu. S pochopením špecifík a nutnosti citlivého prístupu v problematike bytových domov je z hľadiska celospoločenského názoru dostatočná ochrana navrhovaným dvojtretinovým kvórom, ktoré v značnej miere nebude nahrávať šikanóznemu výkonu práv jednotlivca, ale napriek tomu nijako nezníži jeho ochranu proti neprimeranému zásahu do jeho práv. Navyše podmienenie súhlasom susediacich alebo hraničiacich vlastníkov presne vymedzí skupinu podielových spoluvlastníkov, ktorí majú oprávnený záujem na ochrane prípadného neprimeraného zásahu do ich práv. Túto skupinu je navyše možné ešte ovplyvniť rozhodovaním o účasti na nákladoch v korelácii s mierou užívania vstavieb ( pre nebytové priestory), nadstavieb či iných zásahov (napríklad nové lodžie, ktoré predsa nutne nemusia byť postavené pre každého vlastníka každého priestoru), a to do oboch smerov. Tak ju rozšíriť, ako aj zúžiť a teda zabezpečiť, že vlastník nebytového priestoru alebo garáže, ktorý nesúhlasí so vstavbou či nadstavbou alebo zriadením inej spoločnej časti či spoločného zariadenia domu v podstate nebude prispievať na jeho prevádzku, opravy a údržbu, za istých okolnosti ani na ich zriadenie. Ľudovo povedané, ak nechceš lodžiu, nemusíš ju mať a nemusíš na jej výstavbu tvoriť zvýšený fond opráv. Alebo naopak, ak súhlasíš s nadstavbou, každému sa zníži tvorba fondu opráv, lebo investor značnú časť domu opraví ako protihodnotu.

Nesúlad s obdobnými zásahmi v platnej verzii zákona
Aby bolo zrejmé, ako veľmi nesystémové je požadovanie 100-ného súhlasu susediacich bytov pri nadstavbách a 100%-ného súhlasu pri zásahoch rozširujúcich pôdorys domu, ponúkame pár príkladov.
1. Obmedzenie hlasovania o výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom, alebo o jej zmene je v nepomere o hlasovaní o rovnakej veci, ak dôjde k pôdorysnému zúženiu domu alebo nedôjde k zmene pôdorysu, pričom samotná zmena pôdorysu nemá žiadne významné dôsledky. ( maximálne kozmetická zmena poistky domu )
2. Absolútne všetky dôsledky vstavby či nadstavby sú rovnaké s vybudovaním spoločnej časti, nového zariadenia alebo príslušenstva rozširujúceho pôdorys domu až na to, že nerozširujú pôdorys ale navyšujú poschodia a zvyšujú celkovú hmotu. Napriek tomu však dôsledkom je napríklad vyššie poistenie, ktorého zvýšený náklad nekompenzuje v plnom rozsahu vyšší počet podielových spoluvlastníkov, nakoľko obsahuje aj spoločné časti a zariadenia, prípadne príslušenstvo, ktorého sa vlastník nedokáže vzdať ani zbaviť.
3. Úprava bytu alebo nebytového priestoru, vrátane odpojenia od spoločných rozvodov, ktorá je spôsobilá v omnoho vyššej miere ovplyvniť hlavne finančnú stránku prevádzky domu a môže mať za následok významné zvýšenie prevádzkových nákladov jednotlivých podielových spoluvlastníkov, pričom sa odsúhlasuje len nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov. Napríklad presun rozvodov vykurovania v súvislosti s prestavbou priestoru a tým zvýšený náklad na straty tepla sálaním, alebo úplné odpojenie od vlastnej domovej kotolne len niektorých priestorov, ktoré tým spôsobia významnú nerentabilitu jej prevádzky.
4. Právo výlučne užívať nové spoločné časti a zariadenia len niektorými vlastníkmi a to bez práva náhrady, pričom bežné v občiansko-právnych vzťahoch je, že za užívanie nad mieru spoluvlastníckeho podielu, ktoré zároveň znemožňuje inému vlastníkovi užívanie, tomuto patrí náhrada. Opätovne takto významný zásah je schvaľovaný len nadpolovičnou väčšinou všetkých.
5. Najsilnejší nepomer však vytvára hlasovanie 2/3 väčšiny o kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene. Voči takémuto vlastníctvu sa totiž jednotlivec nedokáže brániť, keďže podľa §13 zákona o bytoch s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku a spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.

Z uvedeného vyplýva, že hlasovacie kvórum 100 % tak pri dotknutých susediacich a hraničiacich priestoroch vstavieb a nadstavieb, ako aj potreba 100 % súhlasu pri úplne nových častiach, zariadeniach a príslušenstve domu len z dôvodu rozšírenia pôdorysnej plochy domu je absolútne nesystémové, vymykajúce sa zvyklostiam a ustálenej praxi pri správe spoločných vecí.