Vlastníctvo bytu či nebytového priestoru právnickou osobou alebo fyzickou osobou podnikateľom nie je ničím výnimočným. Svoje práva vo vzťahu k nehnuteľnosti vykonávajú hlasovaním na schôdzach a zhromaždeniach, v písomných hlasovaniach a rôznych podaniach voči správcovi alebo SVB. Kto je za podnikateľa oprávnený konať a vykonávať tieto práva?
Riešenie bude vyžadovať naštudovanie
Máme pre Vás odpovede na otázky
Máme pre Vás riešenie osobitných situácií
Formy podnikania
Podnikateľom podľa platnej právnej úpravy je osoba, ktorá je zapísaná v obchodnom registri, osoba ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia alebo osoba, ktorá podniká na základe iného oprávnenia ako živnostenského podľa osobitných predpisov a fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu. S posledným menovaným podnikateľom sa v rámci problematiky zákona o vlastníctve bytov nestretávame, preto ho v téme ďalej nespomenieme. Ak by sme si vyššie uvedené kategórie rozmenili na drobné, podnikateľmi sú :
- Verejná obchodná spoločnosť (v.o.s.)
- Komanditná spoločnosť (k.s.)
- Spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.)
- Akciová spoločnosť (a.s.) pričom existujú aj Európska spoločnosť ES a Jednoduchá spoločnosť pre akcie (j.s.a.)
- Štátny podnik (š.p.)
- Družstvo
- Živnostník
- Notár, právnik, mediátor, a iné osoby na základe iného ako živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov
Zastupovanie podnikateľa
Fyzická osoba koná buď osobne, alebo sa nechá zastúpiť. Právnická osoba koná prostredníctvom štatutárneho orgánu, alebo sa nechá zastúpiť.
Kto môže za jednotlivé typy podnikateľa konať osobne resp. kto je štatutárnym orgánom?
Živnostník, notár, právnik, mediátor, a iné osoby podnikajúce na základe iného ako živnostenského oprávnenia podľa osobitného predpisu
Princípom podnikania fyzickej osoby – podnikateľa je, že nevytvára osobitné orgány spoločnosti a teda spoločnosť zastupuje osobne.
Podnikať na základe osobitného predpisu však ešte môžu napr. občianske združenia a neziskové organizácie (pri týchto však podnikanie nesmie byť hlavným cieľom), ktoré môžu vlastniť priestor v bytovom dome. Tieto už vytvárajú orgány a preto sú zastúpené ako obchodné spoločnosti štatutárnym orgánom, spravidla predsedom.
Verejná obchodná spoločnosť
Štatutárnym orgánom takéhoto typu spoločnosti sú spoločníci, pričom spravidla každý z nich je oprávnený konať za spoločnosť samostatne. Ich zastupovanie vyplýva zo zákona a preukazujú ho výpisom z obchodného registra, kde je vyznačené, kto je spoločník a či je oprávnený konať samostatne.
Komanditná spoločnosť
Štatutárnym orgánom takéhoto typu spoločnosti sú komplementári, pričom spravidla každý z nich je oprávnený konať za spoločnosť samostatne. Ich zastupovanie vyplýva zo zákona a preukazujú ho výpisom z obchodného registra, kde je vyznačené, kto je komplementár a či je oprávnený konať samostatne. Je rozdiel medzi komplementárom a komanditistom, pričom komanditista nemá oprávnenie na konanie za spoločnosť zo zákona.
Spoločnosť s ručením obmedzeným
Štatutárnym orgánom takéhoto typu spoločnosti sú konatelia, pričom spravidla každý z nich je oprávnený konať za spoločnosť samostatne. Ich zastupovanie vyplýva zo zákona a preukazujú ho výpisom z obchodného registra, kde je vyznačené, kto je konateľom a či je oprávnený konať samostatne. U obchodných spoločností, ale najobvyklejšie práve pri tomto type spoločnosti, je možné dohodnúť tzv. prokúru, kedy za spoločnosť môže konať aj tzv. prokurista. Pri prokúre rozlišujeme bežnú a tzv. rozšírenú prokúru, ktorá priznáva práva prokuristovi k nakladaniu s nehnuteľnosťami spoločnosti. Hlasovania v bytových domoch, a to aj tie o úvere, sa však považujú za bežné úkony a preto hlasovať môže aj prokurista s bežnou prokúrou.
Akciová spoločnosť a jej ďalšie typy ako Európska spoločnosť a iné
Štatutárnym orgánom takéhoto typu spoločnosti je predstavenstvo, pričom spravidla každý z členov je oprávnený konať za spoločnosť samostatne. Ich zastupovanie vyplýva zo zákona a preukazujú ho výpisom z obchodného registra, kde je vyznačené kto je členom predstavenstva a či je oprávnený konať samostatne, alebo spolu s predsedom predstavenstva alebo dokonca len výlučne predseda predstavenstva.
Štátny alebo obecný podnik
Štatutárnym orgánom takéhoto typu spoločnosti je riaditeľ, pričom je oprávnený konať za spoločnosť samostatne. Jeho zastupovanie vyplýva zo zákona a preukazuje ho výpisom z obchodného registra, kde je vyznačené kto je riaditeľom.
Družstvo
Štatutárnym orgánom takéhoto typu spoločnosti je predstavenstvo, pričom spravidla je oprávnený konať za spoločnosť predseda družstva samostatne. Jeho zastupovanie vyplýva zo zákona a preukazuje ho výpisom z obchodného registra, kde je vyznačené kto je členom predstavenstva a či je oprávnený konať samostatne, alebo niektorý člen predstavenstva spolu s predsedom družstva alebo dokonca len výlučne predseda družstva alebo výlučne viacerí členovia predstavenstva spoločne. Člen predstavenstva môže mať tiež funkciu podpredsedu, ale to nemá vplyv na možnosť konania za spoločnosť. V niektorých záznamoch je uvedená v poznámke o konaní za družstvo, že konať môžu napríklad dvaja členovia spoločne, ale myslí sa nie členovia družstva, ale členovia predstavenstva družstva.
Osobné konanie za podnikateľa alebo konanie štatutárnym orgánom teda je možné preveriť na základe verejných registrov, v ktorých sú vyznačené údaje o oprávnených osobách, najmenej v rozsahu meno a priezvisko ako adresa. Samozrejme môže nastať situácia, že napríklad otec a syn majú rovnaké meno a priezvisko, ale len jeden z nich je konateľom. Vtedy je ťažké rozlíšiť kto vlastne z nich môže konať len z bežného výpisu z registra, ale ide o ojedinelý prípad. Iné osoby, ktoré by chceli za podnikateľa konať, musia disponovať úradne overenou plnou mocou, tak ako pri akomkoľvek inom splnomocnení vlastníka.
www.orsr.sk
www.zrsr.sk
RMNO (minv.sk)
Notári - MSSR (justice.sk)
Slovenská advokátska komora (sak.sk)
Mediátori - MSSR (justice.sk)
Zoznam architektov | Slovenská komora architektov (komarch.sk)
Komora veterinárnych lekárov SR (kvlsr.sk)
Štatutárni audítori – Slovenská komora audítorov (skau.sk)
Znalci - MSSR (justice.sk)
Tlmočníci - MSSR (justice.sk)
Slovenská komora exekútorov » Zoznam exekútorov (ske.sk)
Má zástupca podnikateľa nárok žiadať niečo od správcu osobne?
Je potrebné rozlišovať, či osoba, ktorá prišla k správcovi alebo na SVB s požiadavkou, prišla požiadavku len doručiť napríklad v písomnej forme, alebo osobne ju prevziať alebo vykonať práva. Doručiť písomnú požiadavku podnikateľa je oprávnená akákoľvek osoba. Prevziať požiadavku, napríklad dokumentáciu domu, môže aj iná osoba za podnikateľa, ak z jej pracovnej funkcie vyplýva oprávnenie v takejto veci zastupovať podnikateľa. Ak teda príde pre ekonomické podklady ekonómka, je to v poriadku. Ak príde pre projekty, vodič, už to v poriadku nie je. Z jeho funkcie totiž nevyplýva práca s projektovou dokumentáciou. Na tieto prípady by mal disponovať plnou mocou prevziať za podnikateľa projektovú dokumentáciu. Svoje tvrdenie opierame o § 15 ods. 1 Obchodného zákonníka.
Kto bol pri prevádzkovaní podniku poverený určitou činnosťou, je splnomocnený na všetky úkony, ku ktorým pri tejto činnosti obvykle dochádza.
Preto je veľmi dôležité, ak príde za podnikateľa tretia osoba, zistiť, či a aký vzťah má táto osoba k podnikateľovi, napr. či ide o jeho zamestnanca a akú pracovnú funkciu u podnikateľa zastáva. Špeciálne je potrebné dbať na oprávnenie zastupovať podnikateľa pri údajoch obsahujúcich osobné údaje vlastníkov.
Osobitné situácie:
Hlasovanie starostu za obecný priestor
Obec zastupuje podľa § 13 ods. 4 písm. c) zákona číslo 369/1990 Zb. o obecnom zriadení starosta. Orgánom obce je aj obecné zastupiteľstvo, ktorého právomocou je podľa § 11 ods. 4 písm. a) určovať zásady hospodárenia a nakladania s majetkom obce a s majetkom štátu, ktorý užíva, schvaľovať najdôležitejšie úkony týkajúce sa tohto majetku a kontrolovať hospodárenie s ním. Takže v prípade, že v bytovom dome je byt alebo nebytový priestor vo vlastníctve obce a výkon práv vlastníka hlasovaním vykonáva starosta, jeho hlas je platný len v prípade, že o hlasovaní v danej veci rozhodli vopred poslanci obecného zastupiteľstva uznesením.
Odovzdanie agendy domu pôvodného správcu podnikateľa novému správcovi podnikateľovi
V podstate platia tie isté pravidla konania za podnikateľa. Kto môže za nového správcu konať vo vzťahu k prevzatiu dokumentácie?
a) štatutárny orgán správcu.
b) alebo držiteľ plnej moci udelenej novým správcom,
c) alebo osoba, z ktorej funkcie vyplýva oprávnenie pracovať s danou dokumentáciou.
Pri osobe, z ktorej pracovnej funkcie vyplýva oprávnenie, je teda potrebné, aby ekonomickú dokumentáciu preberala ekonómka a technickú dokumentáciu technik. Či osoby, ktoré sa pôvodnému správcovi predstavia ako ekonómka a technik majú uvedené funkcie, je vhodné pôvodnému správcovi oznámiť vopred písomne. Tým sa obe strany vyhnú pochybnostiam. Samozrejme je možné situáciu zabezpečiť prítomnosťou štatutárneho orgánu nového správcu alebo úradne osvedčenou plnou mocou na prevzatie dokumentácie.
A na záver praktická rada :
!!! Nezabudnite na spísanie a podpísanie preberacieho protokolu so zoznamom prevzatej dokumentácie. !!!
AUTOR
