Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou

Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého jedného z jeho „členov“. Týka sa tak susedských vzťahov, ako aj vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach a zhromaždeniach o obnove a modernizácií, energetických otázkach, ale aj o finančnej kondícií bytového domu.

Vlastníctvo bytov upravuje samostatný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZoVB“). S vlastníctvom bytov sú spojené mnohé práva a povinnosti vlastníka vyplývajúce zo ZoVB, pričom niektoré z povinností sú zviazané so zákonným záložným právom, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby. Tento silný nástroj na neplatičov v bytových domoch je v praxi pomerne dosť využívaný a v rámci dobrovoľných dražieb predstavujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome výraznú časť navrhovateľov dobrovoľných dražieb.

V zmysle ZoVB správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). ZoVB upravuje, že správca je pri správe domu povinný sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky, podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok a to na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí toto rozhodnutie ak hlasujú o podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome, prijímajú nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom v zásade rovnaké povinnosti má aj spoločenstvo, ktoré zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. 

Na druhej strane vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so  zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.
V zmysle vyššie uvedeného sú jednotlivé práva a povinnosti tak vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako aj spoločenstva či správcu exaktne uvedené v zákone, ich samotné dodržiavanie však už často také jednoznačné nie je.
Ak je v bytovom dome vlastník, ktorý si neplní povinnosť mesačne vopred uhrádzať platby na účet domu do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia, nie je dlžníkom správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome. V dnešnej turbulentnej dobe sa vlastník bytu dokáže dostať do platobnej neschopnosti pomerne jednoducho. Táto situácia však má dopad nie len na jeho samého ale aj na všetkých ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sú v rámci úhrad svojich povinností zodpovední a doplácajú tak práve na vlastníkov, ktorí si tieto povinnosti nevedia, no často aj nechcú plniť.
Najčastejšou chybou správcov či predsedov je, že v dobrom “prehliadnu“ prvú/é omeškanú/é platbu/y vlastníka. Každá včas nevykonaná úhrada síce môže mať vždy nejaký dôvod, no „privieranie očí“ rozhodne nie je na mieste. Dlh sa môže postupne navyšovať a kumulovať za každý príslušný neuhradený mesiac. Kumulácia dlhu postupne spôsobuje viaceré problémy. V počiatkoch dlhu má správca príležitosť vyriešiť situáciu s dlžníkom ešte v období, kedy dlh nie je až tak vysoký a pravdepodobnosť úhrady zo strany dlžníka je potencionálne najvyššia, preto odporúčame už v začiatkoch porušenia platobnej disciplíny, vyzvať dlžníka na riadne a včasné plnenie hneď ako vznikne prvá pohľadávka a upovedomiť ho o možných následkoch jeho konania, resp. nekonania. Prvý kontakt smerom k dlžníkovi zo strany správcu je vždy na mieste. V prípadoch ak je dlh nakumulovaný vo výške, ktorá je už povedzme v bytovom dome „citeľná“ resp. hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva prevyšuje 2 000 eur a dlžník sa nijakým spôsobom nesnaží situáciu riešiť v zmysle, že by prejavil vôľu aspoň čiastočne uhrádzať dlžné platby spolu s predpísanými mesačnými platbami, je na mieste zvážiť začatie výkonu záložného práva. 

Samotný výkon záložného práva v sebe nesie aj prevenčnú funkciu a nemusí vždy skončiť dražbou. Niekedy už len prvotné kroky smerujúce k výkonu záložného práva môžu viesť k náprave platobnej morálky dlžníka, k splateniu pohľadávky a vráteniu sa k riadnemu a včasnému uhrádzaniu predpísaných platieb.

Každý vlastník nehnuteľnosti nadobúda nehnuteľnosť s vedomím ust. § 15 ods. 1 ZoVB, podľa ktorého „Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového  priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov...“ 

VÝKON ZÁLOŽNÉHO PRAVA
Jedným zo spôsobov, ktorým sa záložný veriteľ v rámci vyššie spomenutého výkonu záložného práva môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe, podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“), ktorý je podľa nášho názoru najrýchlejší, najefektívnejší, právne najkomplexnejší a najčistejší spôsob zo všetkých možností, poskytujúci primeranú ochranu dotknutých práv. 
Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby, ako samostatného spôsobu výkonu záložného práva nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu, príp. žaloby na zaplatenie dlžnej sumy vlastníkom bytu a násl. potrebné vydanie súdneho rozhodnutia – exekučného titulu. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku pohľadávky. Ku dňu začatia výkonu záložného práva musia byť však splnené základné podmienky:
-    pohľadávka (a jej príslušenstvo) zákonného záložného veriteľa nie je riadne a včas splnená, 
-    hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva prevyšuje 2 000 eur,
-    zápisnica zo schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, ktorým nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome odsúhlasila výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby a poverila zástupcu s podaním návrhu.
Po splnení vyššie uvedených základných podmienok, sa môže pristúpiť k výkonu záložného práva v prvom rade písomným oznámením záložcovi a ak nejde o totožnú osobu s dlžníkom, tak aj dlžníkovi. Obsahom tohto oznámenia bude informácia, že záložný veriteľ začína výkon záložného práva, a tiež, akým spôsobom sa uspokojí alebo akým spôsobom sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu.    Zároveň sa podáva návrh na vykonanie dražby a po odsúhlasení návrhu sa uzatvára zmluva o vykonaní dražby, ktorú podpíše správca v mene a na účet vlastníkov alebo predseda spoločenstva. ZoDD stanovuje dve povinné prílohy zmluvy, a to písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť a písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva.

Dražobné spoločnosti vykonávajú väčšinou celý servis už vrátane vyhotovenia Oznámenia o začatí výkonu záložného práva, takže vlastníci po splnení podmienok spomenutých vyššie už nie sú zaťažovaní ďalšími povinnosťami.
Radi by sme upozornili aj na skutočnosť, že Navrhovateľ dražby môže kedykoľvek upustiť od výkonu záložného práva, procesu dražby, dokonca aj tesne pred dražbou na základe žiadosti.

V celom priebehu prípravy dražby sa môže dlžník resp. vlastník bytu so žiadosťou u dražobníka domáhať vyčíslenia výšky pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby oznámiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby. Po úhrade takto vyčíslenej pohľadávke, je dražobná spoločnosť povinná upustiť od dražby.

DRAŽBA
Pojem dražba má svoju legálnu definíciu v ZoDD v § 2 písm. a), kde sa uvádza nasledovné „Dražbou verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie..“

Zabezpečiť riadny a zákonný proces prípravy a priebeh dobrovoľnej dražby je v prvom rade úlohou dražobníka. Ten by mal konať s odbornou starostlivosťou a v záujme ochrany práv všetkých účastníkov dražby. 

Dobrovoľnú dražbu môžeme rozdeliť na tri základné fázy, a to:
1. Príprava dražby – začína podaním návrhu na vykonanie dražby, uzatvorením zmluvy o vykonaní dražby, obhliadkou a ohodnotením predmetu dražby, vyhotovením oznámenia o dražbe, doručovaním zákonom stanoveným účastníkom, zabezpečením reklamy, označením predmetu dražby páskou, obhliadkami, zložením dražobnej zábezpeky a končí otvorením dobrovoľnej dražby.
2. Samotná dobrovoľná dražba – fáza, ktorá začína otvorením dražby resp. jej vyvolaním, ktorého obsahom je označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie, následne sa pristúpi k licitácii a dražba sa končí buď príklepom licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby alebo ukončením neúspešnej dražby z dôvodu, že žiaden účastník nespravil podanie alebo sa nikto nezúčastnil dobrovoľnej dražby. Táto fáza zahŕňa aj následnú opakovanú dražbu.
3. Úkony nastupujúce po dražbe – ide najmä o zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením, rozvrh výťažku, doručovanie listín a samotné odovzdanie draženého predmetu.  

V procese dražby sa uplatňuje zásada verejnosti, ktorá súvisí nielen s účelom samotných dražieb, resp. aby sa vec vydražila za čo najvyššiu cenu, čo môže byť dosiahnuté len vtedy, keď je na dražbe prítomných čo najviac potenciálnych záujemcov, ale aj so zabezpečením dohľadu nad dražbou resp. jej zákonnosti, ktorú týmto zabezpečuje verejnosť prítomná na tejto dražbe. Priebeh dobrovoľnej dražby je zároveň osvedčený vo forme notárskej zápisnice. Notár je povinný v notárskej zápisnici uviesť presný priebeh dražby a v prípade akýchkoľvek nesúlad so zákonom, je dlžník (resp. záložca) oprávnený obrátiť sa na súd a domáhať sa ochrany svojich práv. Dražobné spoločnosti zároveň podliehajú kontrole zo strany Ministerstva spravodlivosti SR a sú povinné uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobnej spoločnosti s minimálnou výškou plnenia 2.000.000,- eur.

Jednou z ďalších veľkých výhod dražieb v prospech vlastníkov (Navrhovatelia dražby) je, že náklady dražobnej spoločnosti (skutočné vynaložené náklady a odmena) sa hradia z výťažku dražby. V prípade ak sa dlžník „prebudí" a chce pohľadávku uhradiť v procese pred samotnou dražbou, je povinný tak isto uhradiť aj náklady dražobnej spoločnosti. Vlastníci sú tým odbremenení od akýchkoľvek nákladov s vymáhaním dlhu. Väčšina dražobných spoločností, neberie vopred žiadnu zálohu.

Zhrnutie
Ako možno vidieť vyššie, celý proces dražby je veľmi komplexný postup pri ktorom treba dbať na všetky zákonné povinnosti. Väčšina dražobných spoločností však zo svojej praxe už vie posúdiť všetky aspekty na ktoré treba dať zvýšenú pozornosť a tak sa do budúcna vyhnúť akýmkoľvek problémom. V kontexte toho čo však bolo uvedené je tento postup riešenia problematiky s neplatičmi/dlžníkmi stále najtransparentnejší, finančne nenáročný a paradoxne zároveň poskytujúci najviac ochrany práv dlžníka pri vymáhaní pohľadávky.

V prípade akýchkoľvek otázok týkajúcich tejto problematiky, sme pripravení Vám kedykoľvek poradiť, s dôverou sa na nás obráťte.

Mgr. Milan Ronec
konateľ spoločnosti
Aukčný Dom, s.r.o.