Pri správe bytových domov sa často stretávame s názorom, že väčšinu problémov by vyriešila lepšia znalosť zákona, prípadne dokonalejší zákon sám. Ak by vlastníci poznali svoje práva a povinnosti, rozumeli pravidlám hlasovania a vedeli správne interpretovať jednotlivé ustanovenia BytZ a ďalších predpisov, konflikty by údajne vznikali iba výnimočne.
Skúsenosti správcov, predsedov spoločenstiev aj právnikov však ukazujú, že realita je podstatne zložitejšia. Zákon síce vytvára pravidlá spoločného bývania, avšak o tom, ako budú tieto pravidlá v praxi fungovať, rozhodujú predovšetkým ľudia. Ich postoje, emócie, vzájomná dôvera, osobné skúsenosti a psychologické nastavenie majú na výsledok spoločného rozhodovania často väčší vplyv než samotné znenie právnych predpisov.
Mnohé konflikty v bytových domoch preto nevznikajú preto, že zákon neposkytuje odpoveď na konkrétnu situáciu. Práve naopak, vo väčšine prípadov právna úprava riešenie ponúka viac menej dostatočne. Skutočný problém spočíva v tom, že účastníci konfliktu často nevychádzajú z objektívneho posúdenia právneho stavu, ale z vlastného presvedčenia o tom, čo je podľa nich spravodlivé alebo správne. Človek pritom prirodzene vyhľadáva také informácie, ktoré podporujú jeho už vytvorený názor, zatiaľ čo argumenty svedčiace v prospech opačného záveru podvedome odmieta alebo zľahčuje. Tento psychologický jav je odbornej verejnosti známy ako potvrdzovacie alebo konfirmačné skreslenie a v prostredí bytových domov sa prejavuje mimoriadne často.
Každý človek je presvedčený, že rozhoduje racionálne. Psychológia však už desaťročia upozorňuje na tento jav (konfirmačné skreslenie, confirmation bias), ktoré patrí medzi najčastejšie chyby ľudského uvažovania. Ide o prirodzenú tendenciu vyhľadávať, všímať si a prijímať najmä tie informácie, ktoré potvrdzujú náš už existujúci názor, zatiaľ čo fakty, ktoré nám odporujú, podvedome zľahčujeme alebo úplne ignorujeme.
V praxi to znamená, že človek si vytvorí záver ešte skôr, ako začne hľadať dôkazy. Následne nevedome zbiera iba argumenty, ktoré jeho presvedčenie podporujú. Ak narazí na opačné stanovisko, často ho označí za nesprávne, zaujaté alebo nedôveryhodné, bez toho, aby sa ním skutočne zaoberal.
Nebezpečenstvo konfirmačného skreslenia je dnes ešte väčšie ako v minulosti. Internet a umelá inteligencia dokážu na požiadanie vytvoriť presvedčivo znejúce texty podporujúce takmer akýkoľvek názor. Ak používateľ položí otázku spôsobom, ktorý už obsahuje očakávanú odpoveď, môže získať text, ktorý jeho presvedčenie posilní, hoci nemusí byť právne ani fakticky správny. Výsledkom je falošný pocit istoty, že „mám pravdu, veď mi to potvrdila aj umelá inteligencia“. Vlastník, ktorý je presvedčený, že správca porušuje zákon, často vyhľadáva iba také ustanovenia alebo odpovede umelej inteligencie, ktoré jeho domnienku podporujú. Naopak, rozhodnutia súdov, odborné komentáre alebo zákonné ustanovenia, ktoré hovoria opak, odmieta ako nesprávne alebo účelové. Takto vznikajú zbytočné konflikty, podnety založené na neúplných informáciách a spory, ktorým by sa dalo predísť objektívnym posúdením celej situácie.
Správcovia sa pravidelne stretávajú s vlastníkmi, ktorí sú presvedčení o správnosti svojho právneho názoru, pretože si prečítali časť zákona, našli článok na internete alebo získali radu od známeho. Ich presvedčenie býva natoľko silné, že ani predloženie celého zákonného ustanovenia, odbornej literatúry alebo súdnej judikatúry nemusí viesť k zmene postoja. Dôvodom nie je nedostatok inteligencie ani neochota porozumieť právu. Ľudský mozog jednoducho nerád pripúšťa, že jeho pôvodný úsudok mohol byť nesprávny. Z psychologického hľadiska je totiž omnoho jednoduchšie spochybniť autoritu odborníka než priznať vlastný omyl.
Podobne významnú úlohu zohrávajú pri rozhodovaní vlastníkov aj emócie. Mnohí ľudia sú presvedčení, že pri hlasovaní zvažujú výlučne ekonomické alebo právne argumenty. Výskumy behaviorálnej psychológie však dlhodobo potvrdzujú, že človek si najskôr vytvorí emocionálny postoj a až následne hľadá racionálne dôvody, ktorými svoje rozhodnutie odôvodní. V prostredí bytových domov sa preto neraz stáva, že vlastník podporí alebo odmietne návrh nie preto, že by podrobne analyzoval jeho obsah, ale preto, že dôveruje alebo naopak nedôveruje osobe, ktorá návrh predkladá. Hlasovanie o čomkoľvek sa tak často mení na hlasovanie o dôveryhodnosti správcu alebo predsedu spoločenstva, prípadne zástupcu vlastníkov.
Významným faktorom je aj spôsob, akým sú jednotlivé názory prezentované. Na každej schôdzi sa spravidla nájde vlastník, ktorý vystupuje veľmi sebavedomo, používa odborné výrazy a prezentuje svoje názory s absolútnou istotou. Ostatní účastníci potom môžu nadobudnúť dojem, že ide o človeka s mimoriadnymi znalosťami. Sebavedomé vystupovanie však nie je dôkazom správnosti právneho názoru. Skúsený právnik alebo odborník na správu bytových domov si spravidla uvedomuje zložitosť právnych otázok a pri formulovaní svojich záverov býva opatrnejší. Paradoxne preto môže pôsobiť menej presvedčivo než človek, ktorý o problematike vie podstatne menej, no svoje názory prezentuje bez akýchkoľvek pochybností.
Zaujímavým javom je aj rozdiel medzi dôverou voči odborníkovi a dôverou voči susedovi. Hoci správca alebo právnik svoje závery opiera o zákon, judikatúru a odbornú literatúru, časť vlastníkov dá prednosť názoru človeka, ktorého osobne pozná a s ktorým sa pravidelne stretáva vo výťahu alebo na chodbe. Ide o prirodzený prejav sociálnej psychológie, podľa ktorej ľudia viac dôverujú členom vlastnej sociálnej skupiny než autoritám stojacim mimo nej. V praxi to znamená, že správca musí často vynaložiť podstatne väčšie úsilie na vysvetlenie čohokoľvek, než si vyžaduje samotná problematika do dostatočnej hĺbky pre rozhodovanie.
Novým fenoménom posledných rokov sa stala aj umelá inteligencia. Mnohí vlastníci dnes prichádzajú na schôdze s textami vytvorenými rôznymi jazykovými modelmi a sú presvedčení, že ide o právne stanoviská porovnateľné s odbornými komentármi alebo súdnou judikatúrou. Umelá inteligencia pritom dokáže vytvoriť veľmi presvedčivo formulovaný text, ktorý používa odbornú terminológiu a obsahuje odkazy na paragrafy či súdne rozhodnutia. Ak však používateľ neoverí správnosť citovaných právnych predpisov alebo neexistujúce rozhodnutia súdov, môže sa stať, že dôveryhodne vyzerajúci text bude obsahovať závažné vecné chyby. Správca potom namiesto riešenia samotného problému musí najprv vysvetľovať, prečo citovaný paragraf neexistuje alebo prečo sa uvádzané rozhodnutie nikdy nestalo súčasťou slovenskej judikatúry. Umelá inteligencia sama osebe nie je príčinou týchto problémov. Riziko vzniká až vtedy, keď používateľ prestane kriticky overovať informácie a začne text vytvorený umelou inteligenciou považovať za neomylný zdroj práva.
Skúsenosti z praxe zároveň ukazujú, že značná časť sporov v bytových domoch má iba zdanlivo právny charakter. Za návrhmi na zvolanie mimoriadnych schôdzí, podnetmi adresovanými kontrolným orgánom alebo žalobami na súd sa často skrývajú dlhodobé medziľudské konflikty, narušené susedské vzťahy alebo strata dôvery vo vedenie domu. Právna argumentácia sa v takých prípadoch stáva iba prostriedkom na presadenie osobného sporu. Ani najlepšie formulovaný zákon pritom nedokáže odstrániť nedostatok komunikácie alebo obnoviť dôveru medzi ľuďmi.
Z uvedených dôvodov možno konštatovať, že úspešný správca bytového domu nemôže byť iba odborníkom na právne predpisy. Musí zároveň rozumieť základným princípom komunikácie, vedieť trpezlivo vysvetľovať zložité právne otázky zrozumiteľným spôsobom a rozpoznať situácie, v ktorých vlastníci nehľadajú právne riešenie, ale predovšetkým potvrdenie svojho vlastného názoru. Schopnosť vykonávať správu naozaj dobre sa preto neprejavuje iba znalosťou zákona, ale aj schopnosťou vytvárať prostredie vzájomnej dôvery, v ktorom budú vlastníci ochotní počúvať argumenty druhej strany a spoločne hľadať riešenia prospešné pre celý dom. A to je často až nemožné.
BytZ vytvára nevyhnutný právny rámec fungovania bytových domov, určuje pravidlá správy spoločného majetku a stanovuje spôsob prijímania rozhodnutí. Samotný zákon však nedokáže zabezpečiť dobré medziľudské vzťahy, kultúru komunikácie ani ochotu rešpektovať odlišné názory. O kvalite života v bytovom dome preto v konečnom dôsledku nerozhodujú iba paragrafy, ale predovšetkým ľudia, ktorí ich každodenne uvádzajú do života. Práve preto možno povedať, že úspešná správa bytového domu sa nezačína znalosťou zákona, ale pochopením človeka.
AUTOR
