Register jednotiek krátkodobého prenájmu ubytovania

Zákon zriaďuje register jednotiek, teda bytov, alebo nebytových priestorov, ktoré majú slúžiť na tzv. krátkodobý prenájom ubytovania.

Čo je to krátkodobý prenájom ubytovania? Mačko-pes?

Tento pojem je definovaný v Nariadení EÚ číslo 2024/1028 v článku 3 ods. 4, podľa ktorého „služba krátkodobého prenájmu ubytovania“ je krátkodobý pravidelný alebo dočasný prenájom jednotky poskytovaný za odmenu, či už na profesionálnom alebo neprofesionálnom základe, ako sa ďalej vymedzuje vo vnútroštátnom práve.

Podľa ods. 2 „hostiteľ“ je fyzická alebo právnická osoba, ktorá poskytuje alebo má v úmysle pravidelne alebo dočasne poskytovať služby krátkodobého prenájmu ubytovania za odmenu na profesionálnom alebo neprofesionálnom základe prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy.

Nový zákon v zásade prevzal obsah Nariadenia EÚ bez toho, aby ho zosúladil s vnútroštátnym právom. Dôsledkom takejto implementácie je:

1. Zaviedol sa pojem, ktorý je v našom právnom poriadku striktne oddelený ako prenájom a ubytovacia služba.
2. Zaviedol identifikačný znak služby, ktorou je dĺžka služby a je v rozpore s aktuálnym zákonom o DPH.
3. Zaviedol registráciu fyzických osôb na službu, ktorá podľa nášho poriadku vyžaduje živnostenské oprávnenie, čím  navádza dojem, že toto oprávnenie nie je potrebné.

Ad1

Ubytovacia služba je klasifikovaná zákonom číslo 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní ako voľná živnosť. Podľa vyhlášky 259/2008 Z.z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia §1 ods. 2 písm. h) ubytovacím zariadením pre cestovný ruch budova alebo jej časť, v ktorej sa verejnosti poskytuje prechodné ubytovanie a s ním spojené služby; ubytovacie zariadenie je aj sezónne ubytovacie zariadenie poskytujúce ubytovanie a s ním spojené služby najviac deväť mesiacov v roku.

Nájom bytu všeobecne upravuje § 685 OZ nasledovne. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Krátkodobý nájom je upravený osobitným predpisom, a to zákonom číslo 98/2014 Z.z k krátkodobom nájme bytu. Podľa §2 krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Minimálna hranica dĺžky trvania nie je určená.

Ak sa okrem ubytovania poskytujú aj iné ako základné služby, ktoré sú typické pre hotelové alebo iné ubytovacie zariadenia, jedná sa o podnikanie v oblasti ubytovacích služieb. Ak sa poskytuje len samotný priestor bez ďalších služieb, ide primárne o občianskoprávny vzťah nájmu.  Podľa citovaného nového zákona o registri jednotiek však tento rozdiel akoby neexistoval, čo vytvára hrubý nesúlad s inými právnymi predpismi a spôsobí zmätočnosť zápisov.

Ad2

Jedným z identifikačných znakov ubytovacej služby je v našom právnom poriadku aj jej dĺžka. Podľa zákona číslo 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty ubytovacia služba podlieha DPH len ak trvá najviac tri mesiace. V nadväznosti na § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 4 zákona  o DPH  služby, ktoré patria do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa  nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008 z 23. apríla 2008, ktorým sa zavádza nová  štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie  Rady (EHS) č. 3696/93 v platnom znení, sú ubytovacími službami, len ak sú poskytnuté na obdobie kratšie ako 3 mesiace.

Ak  služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby, ale o poskytovanie služby nájmu. Článok 1 ods. 2 zákona o registri však hovorí, že na účely tohto zákona sa krátkodobým prenájmom ubytovania rozumie prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok. Z uvedeného potom možno odvodiť, že register vyžaduje aj zápis jednotiek, ktoré neslúžia na ubytovanie, ale aj na nájom, pokiaľ nájomná zmluva bude uzatvorená na obdobie najviac 364 dní. Takáto situácia však môže vzniknúť aj v prípade, že byt je prenajímaný podľa zákona o krátkodobom nájme a na prenájom nebola využitá online platforma. Veľmi sporným je aj ustanovenie § 4 ods. 1 písm. g) zákona o registri, podľa ktorého sa do registra zapisuje údaj o začiatku a skončení poskytovania jednotky na účel poskytovania služieb krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy alebo malej online platformy pre krátkodobé prenájmy; údaj o skončení poskytovania jednotky sa zapisuje, len ak ide o poskytovanie jednotky na dobu určitú. Online platformou sa rozumie v zásade akýkoľvek web, ktorý umožní uzatvorenie zmluvy na diaľku.

Ad 3

Podľa § 4 ods. 1 zákona 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní  prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ak teda vlastník po ubytovaných byt uprace, alebo vymení bielizeň, stáva sa osobou, ktorá na nový pojem služba krátkodobého prenájmu potrebuje živnostenské oprávnenie. Pokiaľ takúto činnosť nevykonáva, registruje sa na daňovom úrade ako platca dane z prenájmu bytu. Rozdiel je však v tom, či sa registruje ako fyzická osoba, alebo fyzická osoba podnikateľ. Rozdiel je aj v tom, či potom byt je súčasťou majetku potrebného na podnikanie a či prípadný spoluvlastníci s takýmto podnikaním udelia súhlas. Zákon ďalej absolútne nerieši situáciu, kedy byt je prenajatý inej spoločnosti, ktorá ho následne užíva na krátkodobé ubytovanie.

Tento predpis má viacero chýb a ustanovení, ktoré postrádajú logiku a súlad s vnútroštátnym právom. Takéto užívanie bytov v rozpore s kolaudačným rozhodnutím by vôbec nemalo byť umožnené. Ohrozuje bezpečnosť v bytovom dome a pridáva starosti správcom. Namiesto toho, aby bolo jasne zadefinované, že s takýmto používaním bytu musia vlastníci v dome súhlasiť, vytvorilo sa registračné číslo a zdroj pokút pre zbytočné Ministerstvo cestovného ruchu SR.